מה שלא כתוב בחוזה — להאזין

כרך. מה שלא כתוב בחוזה. המכניקה של שכירות בישראל.

את הספרים כאן כותבת בינה מלאכותית. זה מה שמאפשר לקרוא מאות מקורות לספר אחד, וזה בְדיוק למה כל מספר בהם נבדק מול המסמך שממנו בא.

ההקלטה הזאת כוללת את שנים עשר הפרקים של הספר, לפי הסדר. הנספחים, קיר המקורות, נספח המספרים ורשימת הסרטונים, נשארו בגרסת הטקסט באתר, כּי הם טבלאות שנבנו לעין ולא לאוזן.

כל פרק נפתח בכמה שאלות ניחוש. אחרי כל שאלה יש שקט של כמה שניות, כְּדי שתספיק לנחֵש לפני שתשמע את התשובה.

חֵלק ראשון. לפני שאתה מחפש.

פרק ראשון. המחיר האמיתי של דירה.

נחֵש לפני שתמשיך

ארבע שאלות, ובכל אחת תתחייב למספר, גם אם אתה לא בטוח. אין בעיה לטעות, זו בְדיוק הנקודה.

שְכר הדירה שרשום במודעה הוא בעֵרך כמה אחוז מהעלות החודשית האמיתית שתשלם על הדירה, הכול כלול?

דירה רגילה, בלי מזגן שרץ כל היום, צורכת חשמל שעולה בעֵרך כמה בחודש?

על דירת שמונים מטר רבוע, ארנונה חודשית יכולה לנוע, תנחש טווח, לא מספר אחד.

מעבר לשְכר הדירה החודשי הראשון עצמו, כמה כסף מזומן נוסף אתה צריך שיהיה לך ביד כְּדי לחתום על חוזה?

שים לב לתשובות שלך. כל ארבע השאלות חוזרות בפרק, אבל לא באותו אופן. לשתיים מהן, שניים ושלושה, יש מספר רשמי, והוא יודפס. לשתיים האחרות, אחד וארבעה, אין מספר שאפשר להדפיס באחריות, והפרק יסגור אותן בהסבר למה אין, וזה, כמו שתראה, אחד הדברים השימושיים ביותר שאפשר לדעת על השוק הזה.

המספר שבמודעה הוא לא המספר שתשלם

שְכר דירה הוא הרכיב הכי גדול בעלות של דירה שכורה, אבל הוא רחוק מלהיות כל הסיפור. ארנונה, ועד בית, חשמל, מים, אינטרנט, ולפעמים ביטוח, מצטרפים מדי חודש לתשלום שגדול משמעותית מהמספר שראית במודעה. הבעיה היא שרוב הרכיבים האלה לא כתובים באף מקום אחד, ומי שמנסה לחשב אותם מראש בדרך כלל מנחֵש. הפרק הזה בונה מודל אמיתי, רכיב רכיב, עם מקור לכל מספר, ובמקומות שבהם באמת אין מספר אמין, זה ייאמר בפירוש, כְּדי שתדע מה לבדוק בעצמך.

נקודת ההתחלה, שְכר הדירה עצמו. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת ממוצע שנתי לפי עיר, באלפַּיים עֶשְׂרים וחמש, ירושלים עמדה על כחמשת אלפים מאה שִישים וארבעה שקלים לחודש, עלייה של שלוש נקודה שתיים אחוז מול אלפַּיים עֶשְׂרים וארבע, והממוצע הארצי על כארבעת אלפים תשע מאות תשעה עשר שקלים, עלייה של ארבע נקודה שלוש אחוז. לפי מספר חדרים, ברבעון השלישי של אלפַּיים עֶשְׂרים וחמש, אחד עד שניים חדרים כשלושת אלפים שבע מאות חמישים ושמונה שקלים, שתיים נקודה חמש עד שלושה חדרים כארבעת אלפים ארבע מאות חמישה שקלים, שלוש נקודה חמש עד ארבעה חדרים כחמשת אלפים ארבע מאות אחד שקלים, וארבעה עד שישה חדרים כשבעת אלפים וחמישה שקלים. חשוב להבין מה המספרים האלה בעצם מודדים, זה ממוצע על כל השוכרים שנדגמו, גם מי שחידש חוזה בלי לזוז, וגם מי שנכנס לדירה החדש חדש. שוכר שנכנס לדירה עכשיו, לראשונה, בדרך כלל משלם יותר מהממוצע הזה, הפרק הבא מסביר בְדיוק כמה יותר, ולמה.

ארנונה, אותה דירה, שלוש ערים, שלושה חשבונות שונים

משרד הפנים מפרסם מדי שנה טבלת תעריפים ארצית לארנונה על מבני מגורים. הכותרת שמעל הטבלה היא, טבלת התעריפים המעודכנת לשנת אלפַּיים עֶשְׂרים ושש לרשות עצמאית. קראנו את המסמך וחיפשנו בו הגדרה של, רשות עצמאית, או תנאי תחולה נוספים, ואין, מה שכתוב מעל הטבלה הוא כל מה שהמסמך אומר בנושא, ולכן לא נוסיף לזה פרשנות משלנו. הטווח לאלפַּיים עֶשְׂרים ושש נע בין ארבעים ואחת נקודה אפס שבע למאה ארבעים ושניים שקלים ושלושים ואחת אגורות למטר רבוע לשנה. זה טווח עצום, פי שלוש נקודה חמש בין הרשות הזולה לרשות היקרה, על אותו סוג נכס בְדיוק. על דירה של שמונים מטר רבוע זה ההבדל בין כמאתיים שבעים וארבעה שקלים לחודש לבין כתשע מאות ארבעים ותשעה שקלים לחודש, לפני שנגעת בעיר ספציפית אחת.

ולפעמים ההבדל הזה קיים אפילו בתוך אותה עיר. עיריית ירושלים, למשל, מחלקת את השטח שלה לשלושה אזורי ארנונה למגורים, וכל אזור מחולק שוב לפי גודל וסוג הבניין. על דירה עד מאה עֶשְׂרים מטר רבוע, נכון לשנת הכספים אלפַּיים עֶשְׂרים ושש, אזור א, עומד על מאה שבעה שקלים ושִישים וחמש אגורות למטר רבוע לשנה, אזור ב, על שמונים ושישה שקלים ושלושים וארבע אגורות, ואזור ג, על שִישים וארבעה שקלים ועֶשְׂרים ושלוש אגורות. על דירה של שמונים מטר רבוע זה בפועל שבע מאות שמונה עשר שקלים, חמש מאות שבעים ושישה שקלים, וארבע מאות עֶשְׂרים ושמונה שקלים לחודש בהתאמה, שלוש תוצאות שונות לחלוטין על אותה דירה, תלוי רק באיזה צד של הרחוב היא נמצאת. ושורה אחת בטבלה עוקפת את כל החלוקה הזאת, דירה שחויבה בארנונה לראשונה מאחד בינואר אלפַּיים עֶשְׂרים ואילך מחויבת לפי השורה העליונה של הטבלה בכל רחבי העיר, בלי קשר לאזור. כלומר בניין חדש באזור ג, לא בהכרח משלם את תעריף אזור ג, ואם הדירה שאתה בודק היא בבניין חדש, זה הפרט שהופך את החישוב שלמעלה ללא נכון עבורך.

אותו גודל דירה, אותה עיר, פער של כמעט שבעים אחוז בין אזור לאזור, וזה עוד לפני שהשווית בין ערים.

ויש כאן מנגנון שכדאי להכיר גם אם אתה לא בירושלים, אזורי ארנונה לא קבועים לנצח. עיריית ירושלים אישרה באלפַּיים עֶשְׂרים וחמש החלטה לבטל לגמרי את אזור ד, שהיה האזור הזול ביותר, ולמזג את כל הנכסים שהיו בו לתוך אזור ג, כלומר עלייה, לא ירידה, לצד העלאה כללית מחייבת של אחת נקודה שש שתיים שש אחוז על כל הארנונה בעיר לאלפַּיים עֶשְׂרים ושש. המסקנה המעשית, התעריף שאתה בודק היום הוא לא הבטחה לשנה הבאה. שווה לבדוק מדי שנה, לא רק ברגע החתימה., איך הטבלה העירונית עצמה בנויה, ולמה קל לקרוא אותה לא נכון, בפרק עשרה.,

חשמל, הנחה גלויה, לא מדידה של הדירה שלך

אין דרך לדעת כמה חשמל אתה תצרוך בדירה ספציפית לפני שאתה גר בה, זה תלוי במזגן, במספר הדיירים, בהרגלים. אבל יש נורמה רשמית שרשות החשמל עצמה משתמשת בה בתעריפים שלה, צרכן ביתי מייצג, צורך שמונת אלפים קילוואט שעה בשנה, כלומר כשש מאות שִישים ושבעה קילוואט שעה בחודש. זו לא מדידה של הדירה שלך, זו הנחה רשמית, וחשוב להתייחס אליה ככה, נקודת פתיחה לבדיקה, לא תחזית מדויקת.

לפי התעריף שנכנס לתוקף באחד ביולי אלפַּיים עֶשְׂרים ושש, מחיר הקילוואט שעה עומד על כחמישים ושלושה אגורות לפני מעמ. על הצריכה הממוצעת החודשית, שש מאות שִישים ושבעה כפול אפס נקודה חמש שלוש שמונה שווה בעֵרך שלוש מאות חמישים ותשעה שקלים לפני מעמ, רק על האנרגיה עצמה. מעל זה יש תשלום חודשי קבוע, עלות הספק ועלות שירות לקוח, יחד כשלושים ושישה שקלים לפני מעמ לחיבור ביתי טיפוסי. סך הכול, לפני מעמ, כשלוש מאות תשעים וחמישה שקלים לחודש. הטבלאות הרשמיות מתפרסמות לפני מעמ בלבד, אם רוצים לדעת מה זה אומר בפועל בחשבון שמגיע אליך, זה חשבון שלנו, לא של רשות החשמל, בתוספת מעמ, שמונה עשר אחוז, נכון לאלפַּיים עֶשְׂרים ושש, זה מגיע לכארבע מאות שִישים ושישה שקלים לחודש. תסמן את המספר הזה כהנחה מבוססת נורמה, לא כעובדה על הדירה הספציפית שלך, ותעדכן אותו אחרי חודש חודשיים של חשבונות אמיתיים.

מים, יש הנחה שאף אחד לא מזכיר

תעריף המים הרשמי, כולל מעמ, נכון לאחד בינואר אלפַּיים עֶשְׂרים ושש, שמונה שקלים וחמישים ואחת אגורות למטר מעוקב על, כמות מוכרת, וחמישה עשר שקלים ושִישים ושתיים אגורות למטר מעוקב מעל לה. הפרט שרוב האנשים לא יודעים, הכמות המוכרת הזולה היא לא מספר אחיד, היא מחושבת לפי מספר הנפשות בדירה, עד שלוש נקודה חמש מטר מעוקב לנפש לחודש, ולא פחות משבעה מטר מעוקב ליחידת דיור גם אם גר בה אדם אחד. כלומר בדירת שותפים של ארבעה, הכמות המוכרת היא ארבעה עשר מטר מעוקב בחודש, ארבעה כפול שלוש נקודה חמש, ורק הצריכה מעליה עוברת לתעריף היקר.

דוגמה, משק בית של ארבעה שצורך כשישה עשר מטר מעוקב בחודש משלם על ארבעה עשר מטר מעוקב בתעריף הזול ושניים מטר מעוקב בתעריף היקר, ארבעה עשר כפול שמונה נקודה חמש אחת ועוד שניים כפול חמש עשרה נקודה שש שתיים שווה בעֵרך מאה חמישים שקלים לחודש. שווה לחשב את זה לפי מספר הדיירים שלך, לא לפי הדוגמה, ההבדל בין שני שותפים לארבעה יכול להיות משמעותי.

שני רכיבים שאין להם מספר אמין, ולמה זה בעצם בסדר

ועד בית, אין תעריף ארצי אחיד, והוא משתנה מאוד בין בניין לבניין, לפי מספר קומות, מעלית, גינון, ועוד. אין כאן מספר שכדאי לדעת מראש, יש שאלה שכדאי לשאול, מה הסכום בפועל, ולוודא שהוא כתוב במפורש בחוזה כמספר, לא כלפי הצורך.

ביטוח דירה, תכולה, גם כאן אין מחיר אחיד שאפשר לצטט באחריות, זה תלוי בשווי התכולה ובגובה הכיסוי שבחרת. מה שכן קיים ואפשר לסמוך עליו, רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון מפעילה מחשבון השוואת מחירים רשמי משלה, מול הפוליסה התקנית, כלי אמיתי לקבל מספר אמיתי, לא הערכה.

המודל המלא, עם מה שידוע ומה שלא

אז מה יש לנו בפועל, על דירת שלושה חדרים בת שמונים מטר רבוע, לפי הדוגמה שבנינו, שְכר דירה, המספר שלך, נניח סביב הממוצע האזורי, ארנונה, מאתיים שבעים וארבעה עד תשע מאות ארבעים ותשעה שקלים, תלוי ברשות, ובירושלים, גם באזור, חשמל, כארבע מאות שִישים ושישה שקלים, הנחת נורמה, מים, כמאה חמישים שקלים, לפי מספר דיירים, ועד בית, לא ידוע, תשאל, ביטוח, לא ידוע, תקבל הצעת מחיר. גם בלי שני הרכיבים החסרים, כבר רואים שהתשלום החודשי האמיתי גבוה במאות שקלים מהמספר שראית במודעה. שְכר הדירה נשאר הרכיב הכי גדול, אבל הוא לא כל הסיפור, ולא קרוב להיות כל הסיפור.

וכאן חוזרת השאלה הראשונה שניחשת עליה בפתיחה, שְכר הדירה הוא כמה אחוז מהעלות האמיתית? שים לב שלא הדפסנו אחוז, ולא נדפיס. אחוז דורש מכנה שלם, ולשני רכיבים במכנה, ועד בית וביטוח, אין שום מספר שאפשר לצטט באחריות. כל, שְכר הדירה הוא שמונים אחוז מהעלות, שתפגוש ברשת נבנה בְדיוק בנקודה הזאת, מישהו השלים את שני החסרים בניחוש, ואז הגיש את התוצאה כנתון. מה שכן עומד, בדוגמה הזאת הרכיבים הידועים לבדם מוסיפים כשש מאות שישה עשר שקלים בחודש מעל שְכר הדירה, חשמל ומים, הארנונה מוסיפה עוד מאות, ושני החסרים רק מרחיבים את הפער. האחוז שלך נסגר ברגע שתשאל שתי שאלות, כמה ועד הבית וכמה הביטוח, ולא לפני. וזה גם המבחן המהיר לכל מקור שכן מדפיס אחוז, תשאל אותו מאיפה הגיעו דווקא שני המספרים האלה.

הכסף שצריך ביד לפני שחותמים, לא רק שְכר דירה ראשון

חוץ משְכר הדירה של החודש הראשון, יש כמה תשלומים חד פעמיים שקל לשכוח מהם,

ביטחון, ערבות או פיקדון, לפי תעריפון העמלות ליחידים של בנק לאומי, נכון לאוגוסט אלפַּיים עֶשְׂרים ושש, יש כאן בעצם שתי אפשרויות שונות לגמרי, לא סתירה, ערבות בנקאית שמובטחת בפיקדון כספי ייעודי, לחוזה שכירות למגורים בסכום ערבות עד חמישים אלף שקלים, עולה מאתיים שִישים שקלים לשנה, סכום קבוע. לעומת זאת, ערבות בנקאית, מכל סוג, בלי פיקדון מקביל, עולה חמישה אחוז לשנה, מינימום שלוש מאות תשעים ושישה שקלים. במילים אחרות, להקפיא את הכסף שלך ולשלם עמלה זולה וקבועה, או להשאיר את הכסף נזיל ולשלם לבנק אחוז על הסיכון שהוא לוקח בשבילך. זה תעריפון של בנק אחד ולא תעריף רגולטורי, בנק אחר יכול לגבות אחרת, ושני המסלולים ניתנים למשא ומתן, התעריף הרשום הוא נקודת פתיחה, לא מחיר סופי., התקרה החוקית לגובה הביטחון עצמו, ומה מותר לגבות ממנו, בפרק חמישה, עם אותם שני מספרים בְדיוק.,

חלופה נפוצה היא שטר חוב, לא עולה כלום להנפיק, אבל חלש יותר מבחינת המשכיר, אכיפה עוברת דרך הוצאה לפועל, ואם אתה מקבל אזהרה על שטר חוב, יש לך שלושים יום מיום ההמצאה להגיש התנגדות. אם המשכיר מוכן לקבל שטר חוב במקום ערבות בנקאית, זה חוסך לך את התשלום השנתי, אבל זו נקודת משא ומתן, לא זכות.

פיקדון גז, אם הדירה מחוברת לגז בצנרת, לא בלוני גז ניידים, נדרש פיקדון על ציוד המונה והוסת, מונה גז חמישים ותשעה שקלים ושבעים וארבע אגורות ווסת ליחיד חמישה עשר שקלים וחמישים ושלוש אגורות, משותף בין כמה דיירים, תשעה שקלים וחמישים ושש אגורות, לפני מעמ, לפי התוספת הראשונה לצו כפי שעודכנה בנובמבר אלפַּיים עֶשְׂרים וחמש. הפיקדון מוחזר בניתוק החיבור, לפי התעריף המעודכן באותו רגע, לא לפי מה ששילמת בהתחלה., שאר רכיבי הפיקדון, ולמה כמעט אף אחד לא זוכר לבקש אותו בחזרה, בפרק עשרה.,

העברת חשבון חשמל, בניגוד למה שנהוג לחשוב, זה לא תהליך בחינם, הטופס הרשמי של חברת החשמל מציין במפורש שההחלפה כרוכה בתשלום, בלי לפרסם את הסכום המדויק. כלומר, תכניס לתקציב סכום לא ידוע אבל לא אפס., מה הטופס דורש בפועל ולמה כדאי לעשות אותו ביום הראשון, בפרק עשרה.,

הובלה, תקבל הצעות מחיר שונות מכמה חברות, הטווח ביניהן יכול להיות משמעותי, ולסטודנטים או למעונות בדרך כלל יש תעריף נמוך יותר. שווה לבקש לפחות שתיים שלוש הצעות לפני שסוגרים.

דמי תיווך, אם המשכיר הזמין את המתווך, החוק אוסר להעביר את העלות אליך, אבל רק אם באמת לא חתמת בעצמך על טופס הזמנה. אם אתה זה שפנה למתווך וחתמת על טופס הזמנה בכתב, אתה כן חייב, והנוהג המקובל, לא חוק, מנהג שוק, הוא חודש שכירות אחד ועוד מעמ. הפרק על המתווך מפרק את זה עד הסוף.

וכאן נסגרת השאלה הרביעית מהפתיחה, כמה מזומן צריך להיות ביד מעבר לשְכר הדירה הראשון. גם עליה לא נדפיס מספר, ומאותה סיבה בְדיוק, שלושה מששת הפריטים ברשימה הזאת לא מפורסמים בשום מקום. עלות ההעברה של חשבון החשמל לא מופיעה לא בטופס ולא בתעריפון, ההובלה היא הצעת מחיר ולא תעריף, ודמי התיווך תלויים בשאלה מי הזמין את המתווך. מה שכן אפשר לתת לך זו הרשימה עצמה, והמספר האחד שכן מפורסם, הביטחון, שהוא בדרך כלל הפריט הגדול בה, מאתיים שִישים שקלים לשנה במסלול המובטח פיקדון או חמישה אחוז לשנה, מינימום שלוש מאות תשעים ושישה שקלים, במסלול השני, נכון לאוגוסט אלפַּיים עֶשְׂרים ושש. מי שאומר לך, צריך איקס שקלים כְּדי להיכנס לדירה, לא יודע משהו שאנחנו לא, הוא ניחש את שלושת החסרים ולא סיפר לך שניחש. הרשימה שווה כאן יותר מהמספר, אתה ממלא אותה במספרים שלך, אחד אחד, ואז אתה יודע.

שאלות, ענה מהזיכרון

למה שמונת אלפים קילוואט שעה בשנה הוא, הנחה, ולא מדידה של הדירה שלך?

מה ההבדל בין הכמות המוכרת של מים לבין הכמות שמעליה, ולפי מה היא נקבעת?

שני רכיבים בעלות החודשית שאין להם מספר אמין מראש, מה השאלה שכדאי לשאול לגבי כל אחד מהם?

מה ההבדל בין ערבות בנקאית מובטחת פיקדון לבין ערבות, מכל סוג, ומה המחיר של כל אחת?

חזור לשאלות האלה בעוד שבוע, בלי לפתוח את הפרק. שאלה שלושה היא הכי שווה לזכור, היא ההבדל בין, אין מספר, לבין, אין מספר, וזאת הסיבה.

תעשה את זה

חמש דקות, תבדוק את תעריף הארנונה הרשמי של העיר, או האזור, אם זו עיר עם חלוקה פנימית, שבה אתה מתכנן לשכור, ותחשב אותו לגודל הדירה שאתה בודק.

אותו ביקור, תספור כמה דיירים יגורו בדירה, ותחשב לפי זה את הכמות המוכרת של מים, שלוש נקודה חמש מטר מעוקב לנפש, מינימום שבעה.

בשיחה עם המשכיר או המתווך, תשאל בפירוש מה גובה ועד הבית בפועל, ותוודא שהמספר נכנס לחוזה עצמו, לא נשאר, לפי הצורך.

לפני שאתה חותם, תחשב את המזומן שאתה באמת צריך ביד, שְכר דירה ראשון, עלות הביטחון, ערבות או שטר חוב, פיקדון גז אם רלוונטי, והובלה, לא רק את שְכר הדירה החודשי.

פרק שני. משחק החיפוש.

נחֵש לפני שתמשיך

מודעה בת שלושה שבועות ביד שתיים יכולה להיראות, טרייה, יותר ממודעה אמיתית מאתמול. איך? ומשכיר שמחדש לך חוזה בלי לזוז מהדירה בדרך כלל מעלה את המחיר בפחות מכפי שהוא מעלה לדייר חדש שנכנס עכשיו, בכמה נקודות אחוז, בעֵרך? שני הפרטים האלה הם הליבה של הפרק הזה.

הטרי, שאתה רואה חצי אמיתי

כשאתה גולל ביד שתיים ומחפש דירה, הסדר שבו המודעות מופיעות מרגיש כמו סדר כרונולוגי, הכי חדש למעלה. זה לא בְדיוק נכון., הקפצת מודעות, היא מוצר בתשלום שהאתר מוכר בעצמו, כך זה מתואר בעמודי השירות והתנאים הפומביים שלו, שאותם לא הצלחנו לפתוח בקריאה ישירה, ולכן אנחנו מתארים כאן את המנגנון בלבד ולא נוקבים בשום מספר, לא תדירות ולא מחיר, משכיר או מתווך שקנה את השירות יכול להקפיץ מודעה ישנה בחזרה לראש הרשימה, והדגשת מודעות, מציגה מודעות נבחרות מעל התוצאות הרגילות לתקופה שנרכשה. המשמעות, מודעה בת שלושה שבועות שהוקפצה יכולה להיראות, טרייה, יותר ממודעה אמיתית מאתמול שאף אחד לא שילם עליה. זה לא רמאות, זה כתוב בתנאי השימוש הפומביים, אבל זה אומר שתאריך הפורסם לפני, לא תמיד אומר מה שהוא נראה כאילו הוא אומר.

המסקנה המעשית היא לא, אל תשתמש ביד שתיים, זה עדיין הערוץ עם הכי הרבה היצע, ושום ערוץ אחר לא מתקרב אליו בכמות המודעות. המסקנה היא, אל תסמוך על סדר התצוגה כאינדיקציה למה חדש באמת. אם מודעה נראית לך טובה מדי, תתקשר ותשאל ישירות אם הדירה עדיין פנויה, לא תניח לפי המיקום שלה ברשימה. ואם אתה שם לב שאותה מודעה בְדיוק, עולה, שוב לראש הרשימה כמה ימים ברציפות בלי שהמחיר או התיאור השתנו, זה כנראה בְדיוק המנגנון הזה בפעולה, לא סימן לביקוש חדש.

פורסם היום, יכול להיות אמת פשוטה, או מוצר שמישהו שילם עליו. אין דרך להבדיל ביניהם מלבד לשאול.

ערוצים מקבילים שיכולים לחסוך לך את כל הסיפור

קבוצות פייסבוק שכונתיות ועירוניות להשכרת דירות, מפה לאוזן, קבוצות ספציפיות לכל עיר, הן ערוץ מקביל אמיתי, משכירים ושותפים מפרסמים ישירות, בלי מתווך ובלי עמלת יד שתיים. אין מחקר מסודר שמשווה מחיר או מהירות בין הערוץ הזה ליד שתיים, אז אי אפשר להגיד, זה תמיד יותר זול, באחריות, אבל בהינתן שזה ערוץ נוסף שלא עולה כלום לבדוק, שווה שיהיה פתוח לצידך, במיוחד אם אתה מחפש שותפים לדירה משותפת ולא רק דירה שלמה. הרבה דירות שותפים בפרט מתפרסמות קודם בקבוצות האלה, כּי משכיר שכבר יש לו שותף אחד בדירה מעדיף מישהו שהשותף הקיים ממליץ עליו, על פני זר גמור מיד שתיים.

העונות, מתי יש לך יתרון, ומתי אין לך בכלל

יש דפוס עונתי אמיתי בשוק השכירות הישראלי, גם בלי לצטט אחוזים מדויקים, ההיצע הכי גבוה בקיץ הגבוה, יולי ספטמבר, וההיצע הכי נמוך כשנפתחת שנת הלימודים האקדמית, אוקטובר נובמבר, בְדיוק כשסטודנטים חוזרים לחפש דירות בבת אחת. המשמעות המעשית, אם יש לך גמישות בתזמון, קיץ הוא החלון שבו למשכירים יש הכי הרבה מה להפסיד מדירה ריקה, ולכן שם יש לך את המנוף הגדול ביותר במשא ומתן. ספטמבר נובמבר הוא ההפך המוחלט, שם ההיצע הכי צר וללחץ הכי גדול, ומשכיר שיש לו כמה מועמדים באותו שבוע פשוט לא צריך להתפשר.

אם אין לך גמישות, אתה חייב לעבור עכשיו, לא משנה העונה, זה עדיין שימושי לדעת, תדע שאתה נכנס למשא ומתן מהצד החלש יחסית, ותתכנן את הציפיות שלך בהתאם, במקום להתאכזב שהמחיר לא זז.

המנוף הגדול ביותר שכמעט אף אחד לא בודק, לחדש מול להתחיל מחדש

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת בכל מדד מחירים לצרכן פילוח שרוב השוכרים אף פעם לא רואים, שְכר דירה לשוכרים שחידשו את החוזה שלהם עולה בקצב אחד, ושְכר דירה לשוכרים חדשים, דירות שהתחלפו בהן דיירים, עולה בקצב אחר, ומהיר יותר. בהודעת המדד מחמישה עשר ביולי אלפַּיים עֶשְׂרים ושש, שמכסה את חודש יוני, חידוש חוזה שתיים נקודה שש אחוז מול דייר חדש שש נקודה שש אחוז, פער של ארבע נקודות אחוז שלמות, ובעלייה. במילים פשוטות, אם אתה כבר גר בדירה ומחדש חוזה, אתה נכנס למשא ומתן מהצד החזק. אם אתה נכנס לשוק מחדש, עוזב דירה או מחפש בפעם הראשונה, אתה בהגדרה משלם את הפרמיה שההיצע הצר יוצר. זה לא אומר, אל תעבור דירה, זה אומר שכדאי לדעת מראש שהמספר שתתבקש לשלם כדייר חדש יהיה גבוה יותר מהממוצע שראית בסטטיסטיקה של כלל השוכרים, ושהיציבות של להישאר במקום אחד יש לה עֵרך כספי ממשי, לא רק עֵרך של נוחות.

ורכיב נוסף שכדאי לזכור מהפרק הקודם, משכיר ששְכר הדירה המוצהר שלו קרוב לתקרת הפטור ממס, חמשת אלפים שש מאות חמישים וארבעה שקלים לחודש לאלפַּיים עֶשְׂרים ושש, מפסיד חֵלק מההטבה אם הוא עובֵר אותה, מה שנותן לו תמריץ אמיתי לא, לעגל למעלה. זה לא סיבה להניח שהוא ישקר, אבל זה מידע שימושי במשא ומתן על המספר הסופי, בעיקר אם אתה כבר יודע פחות או יותר מה הטווח הריאלי לאזור ולגודל הדירה.

מנוף בלי מספר, תשלום מראש

יש עוד לחיצה שאפשר לנסות, גם בלי לצטט אחוז הנחה ספציפי, כּי אין מספר אמין אחיד לצטט, הצעה לשלם חֵלק גדול מתקופת החוזה מראש, כמה חודשים בבת אחת במקום תשלום חודשי, היא לחיצה אמיתית, כּי משכיר תמחר את הסיכון של דירה ריקה ואת עלות התחלופה בין דיירים לתוך הציפיות שלו, ומועמד שמציע ודאות תזרימית שווה לו משהו. אין כאן טבלת אחוזים שאפשר לדרוש לפיה, כל משכיר שונה, אבל זו נקודת פתיחה למשא ומתן, לא רק שיטה לחסוך למשכיר טרחה.

לחיצה נוספת, פשוטה יותר, לתעד את מצב הדירה, תמונות, לפני שאתה עובֵר פנימה, ולהשתמש בממצאים כבסיס למשא ומתן לפני החתימה, לא רק כהגנה משפטית אחרי. פגם שאתה מזהה מראש הוא נקודת מיקוח לגיטימית, אני מוכן לקחת את הדירה, אבל המזגן הזה צריך טיפול לפני שאני נכנס, אחרי החתימה, אותו פגם בְדיוק הופך להיות רק בעיה שאתה צריך לפתור.

דירה להשכיר, המסלול הממשלתי, בלי הבטחות שווא

יש מסלול שכירות ארוכת טווח שמפעילה חברה ממשלתית, החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה, עם הטבה אמיתית, לפי המדריך הרשמי לדיירים של החברה עצמה, הדירות המוזלות מגלמות הנחה של כעֶשְׂרים אחוז לעומת שְכר הדירה המקובל בשוק, והפער נשמר גם בחידוש שנתי. חֵלק מהדירות בכל פרויקט משוריינות לזכאים, החֵלק המדויק משתנה מפרויקט לפרויקט ומסלול למסלול, אז שווה לבדוק את הפרויקט הספציפי, לא להניח מספר אחיד.

לפי הדף הרשמי של גוף הממשלה, הזכאות מתמקדת בזוגות, יחידים מגיל שלושים וחמישה ומעלה, הורים עצמאיים, ומי שלא בבעלותו דירה. חוזה השכירות הוא לתקופה של לפחות שלוש שנים, עם אפשרויות הארכה שיכולות להגיע יחד עד תקרה כוללת של עשר שנים.

ופה ההגינות חשובה, אם אתה בשנות העֶשְׂרים שלך, לא נשוי ומתחת לגיל שלושים וחמישה, בלי ילדים, אתה כנראה לא זכאי, בלי קשר לכמה ההנחה נראית טוב. זה לא באג במסלול, זו הגדרת המטרה שלו, הוא נבנה למשקי בית עם יציבות ארוכת טווח, לא לדייר צעיר וגמיש. שווה לדעת שהמסלול קיים, בעיקר כְּדי לדעת מתי הוא לא רלוונטי אליך עדיין, ומתי כן, ברגע שאתה עובֵר לאחת הקטגוריות, זוגיות, הורות עצמאית, גיל שלושים וחמישה, שווה לבדוק אותו ברצינות ולא רק לזכור שהוא קיים אי שם.

מה בודקים בסיור, לא רק, האם זה נראה טוב,

שני דברים קטנים שקל לשכוח לבדוק בזמן הסיור עצמו, לפני שממשיכים למשא ומתן, ראשית, קליטה סלולרית היא ספציפית לבניין, בטון עבה וחלונות מבודדים יכולים לחסום אותה משמעותית, ולא כל ספק סלולרי נחסם באותה מידה. הדרך הכי אמינה לבדוק היא הכי פשוטה, תעמוד בפועל בחדרים שבהם תבלה הכי הרבה זמן, עם הטלפון שלך ועם הכרטיס שלך, לא לפי מה שמישהו אחר מדווח, ולא לפי מה שנראה טוב במסדרון הכניסה.

שנית, אם המשכיר או המתווך אומרים בעל פה, כן, יש חניה, או, יש מחסן צמוד, זה חסר משקל משפטי אם זה לא כתוב בחוזה החתום עצמו. חוזה שתיאור הדירה בו שותק לגבי חניה או מחסן, שותק לגבי הזכות שלך אליהם, גם אם המשכיר, הבטיח, בעל פה בסיור. זה נכון גם למונה חשמל או מים נפרד אם מדובר בדירת שותפים, אם זה חשוב לך, זה צריך להיות כתוב, לא רק סוכם בעל פה.

שאלות, ענה מהזיכרון

למה מודעה, טרייה, ביד שתיים לא תמיד אומרת מה שהיא נראית כאילו אומרת?

מה ההבדל בין הקצב השנתי שבו עולה שְכר דירה לשוכר מחדש חוזה לעומת שוכר חדש, ולמה זה קורה?

מי בעֵרך זכאי למסלול, דירה להשכיר, הממשלתי, ולמה רוב בני העֶשְׂרים לא?

מה חסר משקל משפטי אם הובטח בעל פה בסיור אבל לא נכתב בחוזה?

חזור לשאלות האלה בעוד שבוע, בלי לפתוח את הפרק. שאלה שניים היא הכי שווה לזכור, היא ההבדל בין לחדש חוזה לבין להיכנס לשוק מחדש, והיא חוזרת בפרק שנים עשר בְדיוק ברגע שבו תצטרך להחליט.

תעשה את זה

בפעם הבאה שאתה גולל ביד שתיים, על מודעה שנראית לך, טובה מדי, תתקשר ותשאל אם הדירה באמת עדיין פנויה, אל תסמוך על המיקום שלה ברשימה.

חמש דקות, תחפש את קבוצת הפייסבוק להשכרת דירות של העיר או השכונה שאתה מחפש בה, ותצטרף, גם אם יד שתיים נשאר הערוץ העיקרי שלך.

אם התזמון גמיש אצלך, תבדוק אם אתה יכול להזיז את תחילת החיפוש לחודשי הקיץ, לפני שנת הלימודים, שם יש לך את המנוף הכי גדול.

בדיקת זכאות, אם אתה זוג, מעל גיל שלושים וחמישה, הורה עצמאי, או בלי דירה בבעלותך, תבדוק את הזכאות שלך למסלול, דירה להשכיר, הממשלתי לפני שאתה מוותר עליו בהנחה.

בסיור הבא, תעמוד בחדרים שבהם תבלה הכי הרבה זמן ותבדוק קליטה בפועל, תצלם את מצב הדירה לפני שאתה נכנס, ואם הובטחה חניה או מחסן, תוודא שזה נכתב בתיאור הדירה בחוזה, לא רק נאמר.

פרק שלישי. איך מזהים עוקץ.

נחֵש לפני שתמשיך

כמה זמן, בעֵרך, לוקח לוודא שהאדם שמראה לך דירה באמת הבעלים שלה? רוב האנשים אף פעם לא בודקים, אז אין להם באמת אינטואיציה לתשובה, וזו בְדיוק הסיבה שהפרק הזה קיים.

שתי בדיקות של עשר דקות, לא פרנויה

רוב מה שנקרא, לזהות עוקץ בשכירות, הוא לא אינטואיציה או ניסיון, זה שתי בדיקות פשוטות שכל אחד יכול לעשות, לוודא שהאדם שמולך באמת הבעלים של הדירה, ולוודא שזהותו תואמת את מה שהוא מציג. שתי הבדיקות האלה לוקחות ביחד פחות מעשר דקות, ורוב האנשים פשוט לא עושים אותן, לא כּי הן מסובכות, אלא כּי בזמן שההתלהבות מדירה טובה גבוהה, בדיקה כזו מרגישה כמו חוסר אמון מיותר. היא לא. היא בְדיוק כמו לבדוק שהצ, ק לא חוזר, פעולה טכנית קצרה, לא האשמה באף אחד.

נסח טאבו, הדרך לדעת שהבעלים באמת הבעלים

נסח רישום מקרקעין, נסח טאבו, הוא המסמך הרשמי שמראה מי רשום כבעלים של נכס ספציפי, וגם אם רובצות עליו משכנתאות, עיקולים או הערות אזהרה. אפשר להוציא אותו באופן עצמאי דרך אתר רשות המקרקעין, לפי כתובת הנכס או מספר גוש חלקה. הבדיקה הבסיסית, השם הרשום בנסח כבעלים תואם את השם של האדם שחתם מולך על החוזה כמשכיר. אם יש פער, מישהו אחר חתום כבעלים, או שהדירה בכלל לא רשומה על שם מי שמציג את עצמו כמשכיר, זה לא בהכרח עוקץ, יכול להיות ירושה בהליכים, שותפות משפחתית, או משכיר משנה לגיטימי, אבל זה סימן לשאלה שאתה חייב לשאול לפני שאתה חותם או מעביר כסף, לא אחרי.

שווה גם לשים לב למה שכתוב מתחת לשם הבעלים בנסח, הערת אזהרה על מכירה עתידית, עיקול, או משכנתא כבדה במיוחד ביחס לשווי הנכס, אף אחד מהם לא אומר בהכרח, אל תשכור פה, אבל כל אחד מהם הוא סיבה לשאול שאלה נוספת לפני שממשיכים, בְדיוק כמו כל פרט אחר שמופיע במסמך רשמי ולא במודעה.

הבדיקה השנייה, פשוטה באותה מידה, לוודא שתעודת הזהות של האדם שמולך תואמת לשם שמופיע גם בנסח וגם על גבי החוזה עצמו. זה נשמע מובן מאליו, אבל זו בְדיוק הבדיקה שהכי הרבה אנשים מדלגים עליה, כּי לשאול, אפשר לראות תעודת זהות?, מרגיש פחות טבעי מלשאול על מספר החדרים. שתי הבדיקות ביחד, נסח מול חוזה, ותעודת זהות מול נסח, סוגרות את רוב הפער, אם שלושת השמות, בעלים בנסח, חתום על החוזה, תעודת הזהות שמוצגת לך, לא זהים, יש לך שאלה שצריך תשובה עליה, מיד.

הכלל שגובר על הכול, לא מעבירים כסף לפני חתימה וביקור

הכלל הכי פשוט, שגם מכסה את רוב התרחישים המסוכנים, אף פעם לא מעבירים כסף, לא מקדמה, לא, דמי רצינות, לא שום דבר, לפני שיש חוזה חתום ולפני שביקרת בדירה בפועל. תבנית הונאה מוכרת ומתועדת עובדת בְדיוק על עקיפת הכלל הזה, הצעה לשלם מראש על שנתיים שלמות, בקשה לחתום בלי לראות את הדירה, ולבסוף בקשת העברה כספית, לצורך עמלה, לחשבון בחוץ לארץ. ברגע שמישהו מנסה לדלג על אחד משני התנאים, חוזה חתום, ביקור בפועל, זה הרגע לעצור, לא להאיץ.

אם מישהו רוצה שתשלם לפני שראית ולפני שחתמת, הוא לא חוסך לך זמן. הוא מבקש ממך לוותר בְדיוק על שתי הבדיקות שאמורות להגן עליך.

הונאת דמי מקדמה, תשלום מראש עבור טובין או שירות שלעולם לא מגיע, היא תבנית מוכרת ובעלת שם בשיח על פשיעה מקוונת בישראל, ולא משהו שהומצא כאן. מה שלא מצאנו הוא פילוח רשמי שמפרק אותה לפי סוג עסקה, ובוודאי לא מספר למקרי שכירות, לכן הספר לא נוקב בהיקף, לא במספר מקרים ולא בסכום ממוצע. זו סיבה טובה לזכור שהמנגנון הכללי, תשלום לפני קבלת מה שהובטח, הוא הדבר לחשוד בו, לא רק, עסקאות דירות, באופן ספציפי.

למה כדאי להיזהר מסיפורי אימה ישנים

שווה כאן כנות, התבנית המתועדת ביותר של הונאת שכירות בישראל, שמופיעה שוב ושוב במאמרים ובאזהרות, מבוססת על סיקור מאלפַּיים עֶשְׂרים ואחת, לא על מקרה חדש מאלפַּיים עֶשְׂרים וחמש או אלפַּיים עֶשְׂרים ושש. זה לא אומר שהתבנית נעלמה, זה אומר שאין דיווח עדכני שמאשר שהיא עדיין פעילה באותה צורה בְדיוק, ושאתה צריך לפרש כל אזהרה, עדכנית, שאתה נתקל בה ברשת בזהירות דומה, לבדוק מתי המקרה שהיא מתארת קרה בפועל, לא רק מתי הכתבה פורסמה. הכלל של, חוזה חתום ביקור לפני כסף, מגן עליך בלי קשר לאיזו גרסה ספציפית של התרמית מסתובבת השנה, וזו הסיבה שהוא, ולא סיפור מסוים, הוא מה שכדאי לזכור. מודעות יתר למקרה בן חמש שנים לא הופכת אותך לבטוח יותר, היא רק גורמת לך לפחד מהדבר הלא נכון.

הדירה שבתמונות היא הדירה שאתה רואה?

בדיקה שלישית, פשוטה כמו השתיים הקודמות ולעיתים קרובות מיותרת אבל לא תמיד, שהכתובת שאתה מגיע אליה בפועל היא אכן הכתובת שהוצגה במודעה, ושמה שאתה רואה בעיניים תואם את מה שהוצג בתמונות, לא רק, דירה דומה בבניין, או, שיפצנו מאז הצילום, כתירוץ לפער משמעותי. פער קטן, רהיטים שונים, צבע קיר, הוא נורמלי, פער גדול, מספר חדרים שונה, מצב שונה לגמרי מהתמונות, הוא סימן לשאלה נוספת. שילוב הבדיקה הזו עם נסח הטאבו סוגר את המעגל, כתובת נכונה בעלים נכון זהות תואמת.

וכדאי לזכור, התבנית המתועדת שהוזכרה למעלה תיארה במקור הונאה שכיוונה דווקא כלפי משכירים, מישהו שהתחזה לרוכש דירה פוטנציאלי כְּדי לגרום להם להעביר כסף. זה לא הופך אותה לפחות רלוונטית לשוכר, אותו עיקרון, אף פעם לא מעבירים כסף לפני חוזה חתום וביקור אמיתי, מגן על שני הצדדים באותה מידה בְדיוק, כּי מי שרוצה לעקוף אימות תמיד ינסה לעשות זאת דרך הצד שנוח לו יותר באותו רגע.

מתווך שדורש כסף, מתי הוא בכלל זכאי

גם דרישת תשלום ממתווך יכולה להיראות כמו לחץ בלתי לגיטימי, ושווה לדעת את הכלל הבסיסי, מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם חתמת בעצמך על טופס הזמנה בכתב, לפני העסקה. בלי טופס חתום, אין לו זכות חוקית לדרוש ממך כלום, גם אם הוא זה שהראה לך את הדירה, התקשר, או שלח הודעות. אם מתווך לוחץ עליך לשלם בלי שאתה זוכר לחתום על שום טופס, זו לא רק שאלה של נימוס, זו שאלה משפטית פשוטה שיש לה תשובה ברורה., הפרק על המתווכים מפרט את כל המנגנון, כולל מתי המשכיר עצמו חייב לשלם במקומך., אותו עיקרון חל גם אם מישהו מציג את עצמו כמתווך, בלי שאתה בטוח שהוא בכלל בעל רישיון, אתה תמיד רשאי לשאול, ותשובה מתחמקת היא בעצמה מידע.

יש כאן בעצם שלושה תנאים מצטברים שהחוק דורש כְּדי שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך בכלל, שיהיה בעל רישיון בתוקף, שיעמוד בדרישת טופס ההזמנה החתום, ושהוא היה, הגורם היעיל, בעסקה, כלומר מי שבפועל הביא את הצדדים להסכמה, לא רק מישהו שהיה מעורב בשוליים. שלושת התנאים ביחד, לא רק אחד מהם, אז גם מתווך מורשה ורציני לא זכאי לתשלום אם דילג על הטופס החתום, ולהפך.

נקודת בדיקה אחרונה, המספר עצמו

אחת הדרכים הכי פשוטות לזהות מודעה חשודה היא לא משפטית בכלל, היא פשוט להשוות מספרים. אם מודעה מציעה דירה במחיר נמוך משמעותית מהממוצע שראית לפי עיר וגודל דירה, הפרק הראשון נתן לך את המספרים האלה, זה סימן שכדאי לבדוק ביתר תשומת לב, לא בהכרח לפסול, אבל מודעה זולה בצורה קיצונית, בלי סיבה שנראית לעין, משכיר לחוץ למכור מהר, דירה במצב לא גמור, היא בְדיוק הפיתיון שהתבניות המתועדות בונות עליו. שילוב של מחיר נמוך באופן חריג, לחץ למהר, וחוסר נכונות לביקור פיזי, שלושה סימנים ביחד, לא רק אחד, הוא הדגל האדום האמיתי.

ואף אחד מהסימנים האלה, לבד, לא אומר, עוקץ, דירה יכולה להיות זולה מסיבה אמיתית, משכיר שממהר לצאת לחוץ לארץ, שיפוץ חלקי, קומה גבוהה בלי מעלית, ולמשכיר יכול להיות לוח זמנים לחוץ בלי שום קשר להונאה. הבדיקה לא נועדה להפוך אותך לחשדן כלפי כל מודעה זולה, היא נועדה לתת לך שאלה ברורה לשאול ברגע שיותר מסימן אחד מצטבר יחד, במקום להסתמך על תחושת בטן שאין לה עוגן.

שאלות, ענה מהזיכרון

אילו שני דברים בודק נסח טאבו, ואיפה מוציאים אותו?

מה הכלל הפשוט שמגן עליך מרוב תבניות ההונאה, בלי קשר לגרסה הספציפית?

למה כדאי להיזהר מסיפורי אזהרה, שמסתובבים ברשת בלי לבדוק את תאריך המקרה המקורי?

מתי בְדיוק מתווך זכאי לדרוש ממך דמי תיווך?

חזור לשאלות האלה בעוד שבוע, בלי לפתוח את הפרק. שאלה שניים היא הכי שווה לזכור, היא הכלל היחיד כאן שעובד גם מול תבנית הונאה שעוד לא נכתבה.

תעשה את זה

לפני חתימה על כל חוזה, תוציא נסח טאבו עצמאי לכתובת הדירה, ותוודא שהשם הרשום כבעלים תואם למי שחתום מולך כמשכיר, ותסתכל גם על מה שכתוב מתחת לשם, משכנתא, עיקול, הערת אזהרה.

בסיור או בחתימה, תבקש לראות תעודת זהות של המשכיר, ותוודא שהשם תואם גם לנסח וגם לחוזה.

לפני כל העברה כספית, תעצור ותסמן לעצמך אילו משני התנאים כבר מתקיימים, חוזה חתום ביד, וביקור שלך בפועל בדירה. אם אחד מהם חסר, זו בְדיוק נקודת הפתיחה של כל תבנית ההונאה שהפרק פירק, ושווה לברר מה חסר לפני שהכסף זז.

אם מתווך פונה אליך בדרישת תשלום, תבדוק מול עצמך אם אי פעם חתמת מולו על טופס הזמנה בכתב, ואז קרא שוב מה בְדיוק דורש סעיף תשע לחוק המתווכים במקרקעין ומה מוסיף עליו סעיף ארבע עשרה, א. פרק שמונה מפרק את שני הסעיפים האלה עד הסוף.

חֵלק שני. החוזה.

פרק רביעי. החוק שמגן עליך, והחורים שבו.

נחֵש לפני שתמשיך

בלי לחפש. אחת, יש בישראל חוק שנקרא, חוק שכירות הוגנת, כן או לא? שתיים, אתה שוכר דירה מדוד שלך. החוק הזה חל עליכם? שלוש, חתמת על סעיף שאומר שאתה מוותר על הזכות לקבל דירה ראויה למגורים. הסעיף תקף?

תזכור מה ענית. שלוש התשובות חוזרות בפרק הזה, ולפחות אחת מהן היא לא מה שרוב האנשים, כולל חֵלק מעורכי הדין שמסבירים את זה ביוטיוב, יגידו לך.

אין חוק שנקרא, חוק שכירות הוגנת,

זה כינוי. מה שקיים בפועל הוא חוק השכירות והשאילה, תשלא אלף תשע מאות שבעים ואחת, חוק ותיק שמסדיר כל שכירות בישראל, מדירה ועד מכונת צילום, שאליו הוכנס באלפַּיים שבע עשרה תיקון שהוסיף פרק ייעודי לשכירות למגורים. התיקון פורסם בספר החוקים בתשעה עשר ביולי אלפַּיים שבע עשרה ונכנס לתוקף שִישים יום אחר כך, בשבעה עשר בספטמבר אלפַּיים שבע עשרה.

הפרק הזה הוא סעיפים עֶשְׂרים וחמש אָלף עד עֶשְׂרים וחמש טית ואו. שים לב למספר האחרון. הרבה מדריכים כותבים, עֶשְׂרים וחמש אָלף, עֶשְׂרים וחמש יוד דלת, ומפספסים סעיף שלם, וזה בְדיוק הסעיף שקובע אם כל השאר בכלל חל עליך.

למה זה משנה מעשית? כּי אם תחפש, חוק שכירות הוגנת, לא תגיע לנוסח חוקי. תגיע למדריכים שמצטטים זה את זה. הנוסח עצמו נמצא במקום אחר, תחת שם אחר, ובתוך חוק שרובו לא עוסק בך בכלל.

הוא נכתב שלוש פעמים, והשלישית נכנסת לתוקף בסתיו

עוד דבר שהמדריכים מפספסים, באלפַּיים שבע עשרה זה לא נגמר. לחוק השכירות והשאילה יש שכבות, הנוסח המקורי מאלף תשע מאות שבעים ואחת, התיקון של אלפַּיים שבע עשרה, תיקון נוסף בתשפג, אלפַּיים עֶשְׂרים ושלוש, ותיקון רביעי בתשפו, במסגרת חוק התוכנית הכלכלית לשנת התקציב אלפַּיים עֶשְׂרים ושש. התיקון הרביעי כותב מחדש את סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד, הסעיף של הביטחונות, עם הוראות שנכנסות לתוקף בשלושים בספטמבר אלפַּיים עֶשְׂרים ושש.

כלומר, מישהו שמסביר לך היום את, החוק מאלפַּיים שבע עשרה, מתאר נוסח שנכתב מחדש פעמיים מאז. הפרק הבא, על הביטחונות, הוא הפרק שהשינוי הזה נוגע בו ישירות, ושם נפרט מה בְדיוק משתנה בסוף ספטמבר.

ארבע שאלות שמחליטות אם החוק בכלל שלך

סעיף עֶשְׂרים וחמש טית ואו הוא קופסה. מי שבתוכה מוגן, מי שבחוץ נופל חזרה לחוק השכירות הישן מאלף תשע מאות שבעים ואחת, שהוא הרבה יותר חלש כלפי שוכרים. ארבע שאלות,

כמה זמן החוזה? אם השכירות היא לשלושה חודשים או פחות וגם אין בחוזה אופציה להארכה, אתה מחוץ לקופסה. שים לב לצירוף, הוגם, הוא זה שמציל סאבלט קצר עם אופציה.

כמה זמן, מהצד השני? אם התקופה הכוללת עולה על עשר שנים וגם אין למשכיר זכות לסיים מוקדם יותר, גם זה בחוץ.

כמה שְכר הדירה? מעל הרף החודשי, בחוץ. וכאן צריך לדייק, כּי המספר הזה מתנהג אחרת ממה שנראה.

הרף הוא עֶשְׂרים אלף שקלים לחודש. החוק עצמו אומר שהסכום הזה מתעדכן באחד בינואר של כל שנה לפי שיעור השינוי במדד המחירים לצרכן, מעוגל לעשרה שקלים, ושר המשפטים אמור לפרסם ברשומות הודעה על הסכום המעודכן. המנגנון הזה קיים בנוסח מאז אלפַּיים שבע עשרה, כלומר עדכון היה אמור לצאת בכל אחד בינואר מאז אלפַּיים שמונה עשרה. חיפשנו הודעה כזאת ולא מצאנו אחת, לא ברשומות ולא בשום מקום אחר, והנוסח המאוחד של החוק, כפי שהוא מעודכן באלפַּיים עֶשְׂרים ושש, עדיין נושא את המספר עֶשְׂרים אלף.

אז זה המצב האמיתי, המספר אמיתי, החוק מעדכן אותו מעצמו, ונראה שאף אחד לא פרסם עדכון מעולם. תתייחס לעֶשְׂרים אלף שקלים כמספר העובד, ותבדוק אותו אם שְכר הדירה שלך מתקרב אליו. לא חישבנו כאן מספר צמוד מדד משלנו, כּי חישוב כזה הוא אריתמטיקה שלנו שמוצגת כאילו היא החוק.

איזה סוג של דיור זה בכלל? החוק מוציא מהקופסה גם קטגוריות שלמות, דירות מלון ודירות נופש, מעון, דיור מוגן, מעונות לתלמידים, לסטודנטים ולעובדים, ודירות שחל עליהן חוק הגנת הדייר. אם אתה גר במעון סטודנטים, הפרק הזה, וכל מה שבא אחריו בחֵלק הזה של הספר, לא חל עליך.

הקרוב משפחה, המקום שבו הנוסח והמדריכים לא מסכימים

וכאן מגיעה הנקודה הכי לא נעימה בפרק, ואנחנו הולכים להשאיר אותה לא פתורה, כּי היא באמת לא פתורה.

כמעט כל מדריך שתקרא, וגם סרטוני ההסבר, מונים את השכירות בין קרובי משפחה כאחד החריגים, שוכר מדוד, מאמא, מאח, ואין חוק. זה נאמר בביטחון מוחלט, בעשרות מקורות, כאילו זו עובדה פשוטה.

אבל כשקוראים את הנוסח עצמו, זה לא מה שכתוב. סעיף עֶשְׂרים וחמש טית ואו, ב, הסעיף שמטפל בקרובים, לא מוציא את השכירות המשפחתית מהפרק. הוא עושה משהו צר בהרבה, הוא מבטל את תחולתו של סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד דלת, שניים, בלבד. סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד דלת, שניים, כפי שנראה עוד רגע, הוא הסעיף שהופך רשימה של זכויות לאי אפשר לוותר עליהן. ביטולו אומר שבשכירות משפחתית הצדדים רשאים להתנות על אותן זכויות, לא שהזכויות לא קיימות.

ההבדל הזה הוא לא אקדמי. בקריאה של נוסח החוק, חוזה בין דודן לדודן שאין בו שום סעיף ויתור, כל הפרק חל עליו כרגיל. בקריאה של המדריכים, אותו חוזה בְדיוק נמצא מחוץ לחוק מלכתחילה. אותה דירה, אותו חוזה, שתי תוצאות משפטיות שונות.

מה כן ברור בשתי הקריאות, סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד דלת, אחד, החובה למסור דירה ראויה למגורים, לא מופיע בביטול הזה בכלל. הוא מחייב גם בין קרובי משפחה.

מה שהנוסח אומר איננו שנוי במחלוקת, קראנו את סעיף עֶשְׂרים וחמש טית ואו, ב, מילה במילה, והוא מבטל את עֶשְׂרים וחמש יוד דלת, שניים, ותו לא. ברמה הזאת ההכרעה ברורה, והספר מדפיס אותה ככזאת, שכירות משפחתית חוסה תחת הפרק. מה שכן נשאר פתוח, ואנחנו לא מכריעים בו, הוא שאלה אחרת לגמרי, למה כמעט כל הספרות המקצועית חוזרת על, לא חל בין קרובי משפחה, כאילו זו עובדה פשוטה. יכול להיות שיש שם פסיקה או פרשנות מקובלת שלא הגענו אליה, ויכול להיות שזו פשוט טעות שהתגלגלה ממדריך למדריך. לכן, אם אתה שוכר מקרוב משפחה, זה אחד המקומות שבהם, כולם יודעים ש, שווה בדיקה עצמאית, לא כּי הנוסח מעורפל אלא כּי מה שיקרה בפועל תלוי במי שקורא אותו מולך.

מה בטל גם אם חתמת

ההנחה הכי נפוצה שיש לאנשים על חוזים היא, חתמתי, זה מחייב. בחוזה שכירות למגורים, ההנחה הזאת לא נכונה לרשימה שלמה של סעיפים.

סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד דלת בנוי בשתי דרגות,

דרגה ראשונה, מוחלטת. החובה למסור דירה ראויה למגורים, סעיף עֶשְׂרים וחמש ואו. אי אפשר להתנות עליה בכלל, לשום כיוון, בשום הסכם.

דרגה שנייה, חד כיוונית. רשימה ארוכה, סעיפים שש, שמונה, תשעה, עשרה, חמישה עשר, עֶשְׂרים ואחד, ב, ו, ג, עֶשְׂרים ושלושה עד עֶשְׂרים וחמש הא, עֶשְׂרים וחמש חית, א, אחד, עֶשְׂרים וחמש חית, ב, ו, ג, ועֶשְׂרים וחמש טית עד עֶשְׂרים וחמש יוד גימל. עליהם אפשר להתנות, אבל רק לטובת השוכר. סעיף בחוזה שמרע את מצבך באחד מהם בטל באותה מידה שהוא מרע.

שים לב מה נמצא ברשימה הזאת, חובת התיקונים של המשכיר, סעיף הביטול ההדדי, הגבלת הביטחונות, איסור גלגול דמי תיווך ותשלומים מסוימים עליך, וסעיף שמבטל תניית, כפי שהיא. כלומר, כמעט כל מה שהפרקים הבאים בחֵלק הזה עוסקים בו.

המשמעות המעשית, החתימה שלך היא לא המבחן. אם סעיף בחוזה סותר אחד מאלה לרעתך, הוא לא, סעיף שכדאי לנסות לבטל, הוא כבר בטל, במידה שהוא מרע. השאלה היחידה שנשארת היא אם מישהו יטרח להעמיד את זה למבחן.

הרצפה, מה זו בכלל, דירה ראויה למגורים,

מכיוון שזו החובה היחידה שאי אפשר להתנות עליה בכלל, שווה לדעת בְדיוק מה היא כוללת. התוספת הראשונה לחוק מגדירה דירה כלא ראויה למגורים אם חסר בה אחד מאלה,

מערכת ניקוז וביוב.

חשמל ותאורה.

אוורור ואור טבעיים, עם חלונות ודלתות שניתן לסגור, לרבות דלת כניסה שניתן לנעול.

מים ראויים לשתייה.

הפרדה פיזית בין חדר הרחצה והשירותים לבין שטח המגורים.

ושהיא לא מסכנת את הבריאות או הבטיחות באופן בלתי סביר.

מסירת דירה שלא עומדת בזה היא הפרה של החוזה מעצם ההגדרה, לא, תלונה, ולא, אכזבה.

אבל תשים לב מה הרשימה הזאת לא כוללת. רטיבות, מזגן שבור, מקלחת שנוזלת, מטבח מאלף תשע מאות תשעים וארבע, שכן רועש, אף אחד מהם לא הופך דירה ללא ראויה למגורים לפי הרשימה. זו רצפה, לא סטנדרט. היא מסמנת את הקו שמתחתיו החוזה שבור מהיום הראשון, ולא את הקו שמתחתיו הדירה גרועה. לכל מה שמעל הרצפה יש מנגנון אחר לגמרי, והוא נושא של החֵלק הבא בספר.

החתימה שלך היא לא המבחן. לרשימה שלמה של סעיפים, מה שחתמת עליו כבר בטל, והשאלה היחידה היא אם מישהו יטרח לבדוק.

גם ההסברים ביוטיוב לא מדייקים בזה

בדקנו את סרטוני ההסבר בעברית הכי נצפים בנושא. הם כולם מאת עורכי דין, וכולם נדיבים ואמינים בטון, ובכל זאת, שני הפערים הכי גדולים בהם הם בְדיוק הנקודות של הפרק הזה.

בסרטון של אתר מידרג, שבו עורכת דין מסבירה מה חייבים לדעת לפני שחותמים על חוזה שכירות, מוצג, חוק שכירות הוגנת, כחוק שמאזן בין המשכיר לשוכר, הצגה כללית, בלי לציין ולו חריג אחד. מי שצופה, ושְכר הדירה שלו עֶשְׂרים ואחד אלף שקלים, או שהחוזה שלו לעשרה שבועות, או שהוא גר במעון סטודנטים, יוצא מהסרטון בביטחון שהוא מוגן.

והחריג היחיד שכן מסתובב ברשת בכל המדריכים, לא חל בין קרובי משפחה, הוא בְדיוק זה שהנוסח לא תומך בו, כפי שראינו למעלה.

זו לא האשמה בחוסר מקצועיות. סרטון בן חמש דקות הוא סיכום, וסיכום מוותר על משהו. פשוט קרה שבחוק הזה, כל הפעולה נמצאת בסעיף האחרון, זה שסיכומים מוותרים עליו ראשון.

שאלות, ענה מהזיכרון

מה השם האמיתי של החוק, ומה הטווח המדויק של הסעיפים שהתיקון של אלפַּיים שבע עשרה הוסיף?

ארבע השאלות של סעיף עֶשְׂרים וחמש טית ואו, מנה אותן. באיזו משתיים מהן יש, וגם, שמשנה את התוצאה?

למה לא הדפסנו כאן מספר צמוד מדד במקום עֶשְׂרים אלף שקלים?

מה בְדיוק אומר סעיף עֶשְׂרים וחמש טית ואו, ב, על שכירות בין קרובי משפחה, ובמה זה שונה ממה שכתוב ברוב המדריכים?

מה ההבדל בין שתי הדרגות של סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד דלת? תן דוגמה לסעיף חוזי שיכול לשרוד בדרגה השנייה.

שלושה דברים שדירה יכולה לסבול מהם ועדיין להיחשב, ראויה למגורים.

חזור לשאלות האלה בעוד שבוע, בלי לפתוח את הפרק. במיוחד לשאלה שניים, ארבע השאלות של סעיף עֶשְׂרים וחמש טית ואו הן התנאי לכל מה שבא בפרקים הבאים, וכדאי שהן יהיו בזיכרון ולא בסימנייה.

תעשה את זה

עכשיו, עם החוזה פתוח, מצא את שְכר הדירה החודשי ואת תאריכי ההתחלה והסיום, וענה בעצמך על ארבע השאלות של סעיף עֶשְׂרים וחמש טית ואו. אתה בקופסה או מחוץ לה?

שתיים דקות, אם החוזה שלך קצר משלושה חודשים, בדוק אם יש בו סעיף אופציה. הצירוף, קצר וגם בלי אופציה, הוא מה שמוציא אותך החוצה, לא האורך לבדו.

חמש דקות, חפש בחוזה את המילה, מוותר, וגם, לא תהיה לו טענה, מסכים כּי. רשום כל זכות שמופיעה שם, ובדוק מולה את הרשימה של סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד דלת בפרק הזה.

עבור בדירה עם הרשימה ביד, ששת הפריטים של התוספת הראשונה. תסמן מה קיים ומה לא, כולל דלת כניסה שניתן לנעול ומים ראויים לשתייה.

אם המשכיר הוא קרוב משפחה, קרא את החוזה שוב וסמן כל סעיף שמוותר על זכות, השוכר מוותר על, לא תהיה לשוכר טענה, על אף האמור בחוק. זה בְדיוק המקום שסעיף עֶשְׂרים וחמש טית ואו, ב, פותח, וכל סעיף כזה שווה קריאה שנייה מול רשימת סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד דלת, שניים.

רק כְּדי לדעת שזה קיים, פתח את נוסח סעיף עֶשְׂרים וחמש טית ואו וקרא אותו במלואו. הוא קצר, והוא הסעיף היחיד בחוק שהתשובה לכל השאר תלויה בו.

פרק חמישי. הבטוחות.

נחֵש לפני שתמשיך

שְכר הדירה חמשת אלפים שקלים לחודש, החוזה לשנה. מה הסכום המקסימלי שהמשכיר רשאי לדרוש ממך כביטחון, חמישה עשר אלף שקלים, עֶשְׂרים אלף שקלים, או שלושים אלף שקלים? ועכשיו אותה שאלה בְדיוק, אבל החוזה לחצי שנה. השתנה משהו?

רוב האנשים עונים על השאלה הראשונה נכון ועל השנייה לא. וזו בְדיוק הנקודה שבה החוק עושה משהו שאף אחד לא מצפה לו.

מה בכלל נקרא, ערובה,

המשכיר רוצה ביטחון שאם תפסיק לשלם או תשבור משהו, יש לו ממה להיפרע. ארבעה מכשירים עושים את זה בפועל, והם שונים לגמרי אחד מהשני מבחינתך, פיקדון כספי, כסף שאתה מעביר לו והוא מחזיק, ערבות בנקאית, התחייבות של הבנק שלך כלפיו, ערב, אדם שחותם שהוא ישלם במקומך, ושטר חוב או שיקים פתוחים, מסמך חתום שאפשר לגבות בהוצאה לפועל.

החוק מתייחס לכולם יחד תחת המילה, ערובה, אבל, וזה העיקר, הוא לא מגביל את כולם באותה מידה.

התקרה, הנמוך מבין שני מספרים

סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד, ב, קובע שערובה שכרוכה בהוצאה כספית לשוכר לא תעלה על הנמוך מבין שליש מדמי השכירות של כל תקופת החוזה, או דמי שכירות של שלושה חודשים.

בוא נחשב את זה. שְכר דירה חמשת אלפים שקלים, חוזה לשנה, סך דמי השכירות שִישים אלף שקלים, שליש מהם עֶשְׂרים אלף שקלים, שלושה חודשים הם חמישה עשר אלף שקלים, הנמוך הוא חמישה עשר אלף שקלים. עכשיו חוזה לחצי שנה, סך דמי השכירות שלושים אלף שקלים, שליש מהם עשרת אלפים שקלים, שלושה חודשים עדיין חמישה עשר אלף שקלים, הנמוך הוא עשרת אלפים שקלים.

המנגנון שנופל מזה ורוב האנשים לא רואים, מגבלת השליש נכנסת לפעולה רק בחוזים קצרים מתשעה חודשים. בכל חוזה ארוך יותר, שלושת החודשים הם תמיד הנמוך, ולכן הם התקרה בפועל. בסאבלט של ארבעה חודשים, לעומת זאת, התקרה קטנה בשליש מזה, ובְדיוק בחוזים הקצרים האלה המשכירים נוטים לדרוש הכי הרבה, כּי הם רואים סיכון גבוה יותר.

אין תקרה של שישה חודשים. פשוט אין

ותשמע את זה עכשיו, כּי תיתקל בזה, שלושה מדריכים עצמאיים שונים, כולם רציניים למראה, כותבים שיש מעל התקרה הזאת, תקרה מוחלטת של שישה חודשים בכל מקרה. בסרטון של אתר מידרג, עורכת הדין אומרת את זה במפורש, ערובה שאינה כספית, כמו שיק או שטר חוב, יכולה להגיע לשישה חודשים.

קראנו את סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד ואת כל החוק סביבו. המספר שישה לא מופיע שם בשום צורה. אין תקרה של שישה חודשים, לא כרצפה ולא כתקרה ולא כברירת מחדל.

מאיפה זה מגיע? כנראה מכלל אצבע מקצועי, משהו שעורכי דין נוהגים להמליץ עליו כגבול סביר, ושבשלב מסוים התחיל להיאמר בטון של ציטוט מהחוק. זה קורה הרבה. הבעיה היא שכשמספר כזה מסתובב מספיק, הוא מתחיל להישמע כמו זכות, ואתה עלול לחשוב שדרישה של חמישה חודשי שכירות בשטר חוב היא, בתוך החוק, כשבפועל החוק פשוט לא אומר עליה כלום.

החור, התקרה חלה רק על מה שעולה לך כסף

שים לב לניסוח המדויק של סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד, ב, הוא מגביל ערובה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר. זו לא מליצה, זה תנאי התחולה.

פיקדון כספי עולה לך כסף, הכסף מוקפא אצל מישהו אחר. ערבות בנקאית עולה לך כסף, עמלה לבנק. שני אלה בתוך התקרה. אבל שטר חוב ושיקים ביטחון לא עולים לך שקל לתת, אתה חותם על נייר, ולכן הם לא נכנסים להגדרה, והתקרה לא חלה עליהם.

התוצאה, משכיר יכול לבקש ממך, כדין, שטר חוב על סכום שאין לו שום קשר לשלושת החודשים. זה לא פרצה שמישהו מנצל בערמומיות, זה כתוב בנוסח, וזה המקום שבו, התקרה של שלושה חודשים, שאתה זוכר מהכותרות פשוט לא מגנה עליך.

מה קורה כששטר חוב מוגש לגבייה

שטר חוב הוא מסמך סחיר. המשכיר לא צריך לתבוע אותך בבית משפט ולהוכיח נזק כְּדי להתחיל לגבות, הוא מגיש את השטר לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל, ואתה מקבל אזהרה. מרגע המצאת האזהרה יש לך שלושים ימים להגיש התנגדות לביצוע. אם הגשת התנגדות, התיק עובֵר לבית המשפט, ורואים את ההתנגדות כבקשת רשות להתגונן.

מה שחשוב במבנה הזה הוא כיוון הנטל. בתביעה רגילה, מי שרוצה כסף צריך לפתוח הליך ולהוכיח. בשטר חוב, ההליך נפתח נגדך, והפעולה, והשעון, הם שלך. שוכר שלא פותח דואר רשום במשך חודש יכול לגלות שהוא כבר לא מתגונן, אלא מבקש לבטל.

ארבעת המקרים שבהם מותר לגעת בביטחון

גם כשהערובה בידיו, המשכיר לא רשאי לממש אותה בשביל מה שהוא רוצה. סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד, ג, מונה ארבע עילות, וזו רשימה סגורה,

דמי שכירות שלא שולמו.

ליקוי שהשוכר אחראי לתקנו ולא תיקן.

תשלומים שוטפים החלים על השוכר לפי סעיף עֶשְׂרים וחמש טית, א, שניים, עד, חמישה, שלא שולמו, ארנונה, ועד בית, חשמל, מים וכיוצא באלה.

אי פינוי הדירה במועד.

מה שלא ברשימה, בלאי סביר, ויכוח על צביעה, הרגשתי שנתת לי כאב ראש, וכל דבר אחר. וגם כשהעילה קיימת, סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד, ד, מחייב את המשכיר להודיע לך זמן סביר מראש ולתת לך הזדמנות לתקן את המצב בתוך זמן סביר. החוק לא נוקב במספר ימים. אם ראית איפשהו, לפחות ארבעה עשר יום, זה לא מהחוק.

מה שכן נובע מזה מעשית, ברגע שקיבלת הודעה כזאת, התגובה בכתב היא מה שמתחיל את השעון מהצד שלך., זמן סביר, נמדד בדיעבד מול מה שקרה, ומי שיש לו תיעוד מתוארך נמצא במקום אחר לגמרי ממי שזוכר שיחת טלפון.

ההחזרה, שִישים יום, לא שישה

הערובה מוחזרת לך תוך שִישים ימים ממועד החזרת הדירה, או ממועד פירעון חובות השוכר, לפי המאוחר מביניהם. שים לב לשני דברים.

ראשית, חובת ההחזרה בסעיף, ה, מדברת על, ערובה, בכלל, היא לא מוגבלת רק לאותן ערובות שעולות לך כסף ושסעיף, ב, מגביל. גם שטר חוב חוזר.

שנית, אם נתקלת במספר, שישה ימים, זו טעות הקלדה שהתגלגלה בין מדריכים. המספר הוא שִישים.

התקרה של שלושה חודשים חלה רק על ערובה שעולה לך כסף. נייר שאתה רק חותם עליו, לא נכנס להגדרה, ולכן גם לא לתקרה.

ערבות בנקאית, זה לא מוצר אחד, זה שניים

אם תחפש כמה עולה ערבות בנקאית תמצא סתירה מוחלטת. חֵלק מהמקורות אומרים כמה מאות שקלים לשנה. אחרים אומרים אחוזים מהסכום, שלושה אחוז, חמישה אחוז, שש נקודה חמש אחוז. שניהם נכונים, כּי מדובר בשני מוצרים בנקאיים נפרדים לגמרי.

בתעריפון העמלות ליחידים של בנק לאומי, נכון לאוגוסט אלפַּיים עֶשְׂרים ושש, מופיעות שתי שורות. האחת, ערבות בנקאית המובטחת בפיקדון כספי ספציפי לצורך הסכם שכירות לדירת מגורים, בסכום ערבות עד חמישים אלף שקלים, מאתיים שִישים שקלים לשנה או חלקה. השנייה, ערבות בנקאית מכל סוג, חמישה אחוז לשנה, מינימום שלוש מאות תשעים ושישה שקלים. אלה אותם שני מספרים שפרק אחד הדפיס בתוך רשימת המזומן שצריך ביד, ומאותו מסמך אחד, תעריפון של בנק אחד, לא תעריף רגולטורי.

ההיגיון מאחורי הפער כתוב שחור על גבי לבן בחוזר של הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, ערבות שמובטחת בפיקדון היא שירות, אשר עלותו תפעולית בעיקרה, הבנק לא נושא בסיכון אשראי, כּי הכסף כבר אצלו, ולכן היא הועברה ממנגנון של אחוזים לסכום שקלי קבוע. תת המדרג הזול לשכירות מגורים נוצר בכוונה, בלשון החוזר, מתוך רצון להקל על אוכלוסיית שוכרי הדירות.

כלומר הבחירה האמיתית שלך היא זו, להקפיא את הכסף ולשלם עמלה שקלית קבועה, או לא להקפיא ולשלם אחוז. על ערבות של חמישה עשר אלף שקלים, המסלול המובטח עולה מאתיים שִישים שקלים לשנה, המסלול הלא מובטח עולה חמישה אחוז, כלומר שבע מאות חמישים שקלים לשנה. ההפרש הוא לא העמלה, ההפרש הוא מי מחזיק בחמישה עשר אלף שקלים שלך בינתיים.

ועוד שורה קטנה שכדאי לשים לב אליה, בתעריפון, כל שורות הערבויות נושאות את ההסתייגות, כפי שיוסכם עם הלקוח. העמלה הזאת נתונה למשא ומתן.

המספרים בפרק הזה משתנים בשלושים בספטמבר אלפַּיים עֶשְׂרים ושש

וכאן אנחנו חייבים לעצור ולהיות הוגנים איתך לגבי תאריך התפוגה של הפרק הזה.

התיקון לחוק השכירות והשאילה שנכלל בחוק התוכנית הכלכלית לשנת התקציב אלפַּיים עֶשְׂרים ושש כותב מחדש את סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד, והוראותיו נכנסות לתוקף בשלושים בספטמבר אלפַּיים עֶשְׂרים ושש. השינוי המרכזי, משטר התקרה מורחב כך שיחול גם על ערבויות שמעמיד, נותן ערבות אחר, כלומר לא רק בנקים, אלא גם בעלי רישיון למתן אשראי, בעלי רישיון להפעלת מערכת לתיווך באשראי ולניהול פיקדונות, בעלי רישיון למתן שירותי תשלום במטבע יציב, וחברות ביטוח.

למה זה משנה לך בפועל, בשנים האחרונות צמח שוק של חברות שמוכרות, ערבות שכירות, כתחליף לפיקדון, אתה משלם להן עמלה, והן מעמידות למשכיר את הביטחון במקומך. עד כה, המוצרים האלה חיו באזור שהתקרה לא מיפתה בבירור. מסוף ספטמבר אלפַּיים עֶשְׂרים ושש, הם נכנסים לתמונה שהחוק מסדיר.

הספר הזה נכתב באוגוסט אלפַּיים עֶשְׂרים ושש. כלומר, כל מה שקראת עד כאן על סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד מתאר את הנוסח שבתוקף היום, ובעוד כמה שבועות חֵלק ממנו ייקרא אחרת. אם אתה חותם על חוזה אחרי סוף ספטמבר, ובמיוחד אם מציעים לך, ערבות, מחברה שאינה בנק, זה המקום שבו כדאי לבדוק את הנוסח העדכני ולא להסתמך על שום מדריך, כולל הזה.

שאלות, ענה מהזיכרון

מהם שני המספרים שהתקרה היא הנמוך שביניהם, ובאיזה אורך חוזה מפסיקה מגבלת השליש להיות רלוונטית?

למה שטר חוב לא נכנס לתקרה? צטט את התנאי מהנוסח.

כמה זמן יש לך להגיש התנגדות לביצוע שטר חוב, וממתי נספרים הימים?

מנה את ארבע העילות שבהן מותר לממש ערובה. מה חייב לקרות לפני המימוש?

שני מוצרי הערבות הבנקאית, במה הם נבדלים, ומה בְדיוק אתה קונה בכל אחד מהם?

מה משתנה בשלושים בספטמבר אלפַּיים עֶשְׂרים ושש, ולמי זה הכי רלוונטי?

חזור לשאלות האלה בעוד שלושה ימים, בלי לפתוח את הפרק. שאלה שניים היא הכי שווה לזכור, היא ההבדל בין, יש תקרה, לבין, יש תקרה על חֵלק מהדברים.

תעשה את זה

חשב את התקרה שלך, קח את שְכר הדירה כפול מספר חודשי החוזה, חֵלק בשלוש, והשווה לשְכר דירה של שלושה חודשים. הנמוך מביניהם הוא המספר.

עכשיו, בחוזה, מצא את סעיף הביטחונות ורשום כל מכשיר בנפרד, פיקדון, ערבות, ערב, שטר חוב, שיקים, עם הסכום שלו. סכום את המכשירים שעולים לך כסף בלבד, והשווה לתקרה.

אם יש שטר חוב, בדוק אם הסכום נקוב או פתוח, ואם רשום עליו, אינו סחיר. שני הפרטים האלה קובעים כמה חשוף אתה בפועל.

אם החוזה מזכיר ערבות בנקאית, שאל את הבנק שלך במפורש על שני המוצרים, מובטחת בפיקדון מול לא מובטחת, וקבל את שתי העלויות בכתב לפני שאתה בוחר.

שתיים דקות, חפש בחוזה את התנאים למימוש הביטחון. אם הם רחבים יותר מארבע העילות שבפרק, סמן את הסעיף. גם את חובת ההודעה מראש כדאי לוודא שהיא שם.

אם אתה חותם אחרי ספטמבר אלפַּיים עֶשְׂרים ושש, ובמיוחד אם מציעים לך, ערבות שכירות, מחברה שאינה בנק, בדוק את נוסח סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד המעודכן ולא מדריך, כולל זה.

פרק שישי. הסעיפים שקובעים הכל.

נחֵש לפני שתמשיך

אחת, בחוזה שלך כתוב, אופציה לשנה נוספת, ולא כתוב באיזה מחיר. מי מרוויח מהניסוח הזה? שתיים, החוזה מאפשר למשכיר לבטל בהתראה של תשעים יום, ולא אומר עליך כלום. מה התוקף של הסעיף הזה? שלוש, אתה חייב לעזוב באמצע החוזה. מותר לך להביא שוכר במקומך?

שלושת הסעיפים האלה, אופציה, יציאה, והחלפת שוכר, הם הסעיפים שקובעים כמה תשלם וכמה חופשי אתה בשנה הקרובה. הם גם הסעיפים שהכי הרבה חוזים סטנדרטיים כותבים חלקית.

אופציה, מילה אחת שמשנה את כל אורך החוזה

אופציה, בחוזה שכירות היא זכות של צד אחד להאריך את החוזה בתקופה נוספת. היא לא הסכמה עתידית ולא כוונה טובה, היא זכות שמופעלת בהודעה חד צדדית.

בסרטון ההסבר של אתר מידרג, עורכת הדין עוצרת דווקא על המילה הזאת ומסבירה למה, כתיבתה בחוזה בלי כוונה יכולה לנעול משכיר לשנתיים שלא התכוון אליהן, והשמטתה יכולה להשאיר שוכר בלי דירה אחרי כמה חודשים. זה נכון לשני הכיוונים, וזה בְדיוק למה כדאי לדעת מה החוק מוסיף מעל מה שכתוב.

ומה שהחוק מוסיף מפתיע. סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד בית, ב, קובע שמשכיר שיש לו אופציה להארכה רשאי לממש אותה רק אם החוזה קבע מראש את תנאי תקופת ההארכה. כלומר, אופציה של משכיר שנשארה עם שורת מחיר ריקה, התנאים ייקבעו בהסכמה, היא אופציה שהוא לא יכול להפעיל. מבחינתך זה אומר שסעיף מעורפל לטובת המשכיר עובד נגדו, לא בעדך בלבד.

לוחות הזמנים, מימוש אופציה של המשכיר דורש הודעה מוקדמת של תשעים ימים, מימוש אופציה של השוכר דורש שִישים ימים. הפער הזה חוזר גם בסעיף הבא, ובשני המקומות הוא לטובתך, הצד החזק צריך להתארגן מוקדם יותר.

ומה שאין, תקרה על מחיר שנת האופציה

עכשיו לחור. קראנו את החוק מקצה לקצה וחיפשנו סעיף שמגביל בכמה מותר להעלות שְכר דירה בשנת האופציה. אין סעיף כזה.

זה שווה לעצור עליו, כּי זה סותר את האינטואיציה. החוק שמגן על הפיקדון שלך, שמחייב דירה ראויה למגורים, שמכתיב לוחות זמנים לתיקונים, לא אומר מילה אחת על כמה שְכר הדירה יכול לקפוץ בהארכה. מה שכתוב בחוזה שלך הוא כל מה שיש. אם כתוב, בתוספת שמונה אחוז, זה שמונה אחוז. אם כתוב, לפי מחיר השוק, זה ויכוח. אם לא כתוב כלום, ואתה זה שמחזיק באופציה, יש לך זכות להאריך בלי תנאי שסוכם, מה שבפועל אומר שתצטרך להסכים על המחיר מחדש.

אופציה שכתובה נכון מכילה שלושה דברים במפורש, התאריך המדויק שעד אליו צריך להודיע, המחיר או הנוסחה שקובעת אותו, ומה קורה אם ההודעה לא ניתנה במועד. תבנית חוזה ממוצעת משמיטה לפחות אחד מהשלושה.

הצמדה למדד, חוק שאף אחד לא חוקק

צמוד למדד, מופיע בכל כך הרבה חוזים שקל להניח שזו דרישה של החוק. היא לא. אין בחוק השכירות והשאילה שום הוראה שמחייבת הצמדה. מה שהחוק כן דורש הוא שהחוזה יפרט את דמי השכירות ואת תנאי התשלום, לא באיזו נוסחה.

כלומר ההצמדה היא סעיף חוזי ככל סעיף אחר, וניתן להתמקח עליה. רוב השוכרים מתמקחים על שְכר הדירה ולא נוגעים בשורת ההצמדה, למרות שהיא בְדיוק אותו כסף.

וכמה כסף זה? הנה המספרים האמיתיים, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שינוי מדד המחירים לצרכן היה חמש נקודה שלוש אחוז באלפַּיים עֶשְׂרים ושתיים, שלושה אחוז באלפַּיים עֶשְׂרים ושלוש, שלוש נקודה שתיים אחוז באלפַּיים עֶשְׂרים וארבע, ושתיים נקודה שש אחוז באלפַּיים עֶשְׂרים וחמש. בשנת אלפַּיים עֶשְׂרים ושש עצמה, המדד עלה באחת נקודה שתיים אחוז בין ינואר ליוני, ועמד על עלייה של אחת נקודה שש אחוז בשנים עשר החודשים שהסתיימו ביוני אלפַּיים עֶשְׂרים ושש, ברמת מדד של מאה ארבע נקודה שמונה נקודות, בסיס אלפַּיים עֶשְׂרים וארבע.

עכשיו בשקלים. שְכר דירה של חמשת אלפים שקלים צמוד למדד, בקצב של אלפַּיים עֶשְׂרים וחמש עד שתיים נקודה שש אחוז, התשלום החודשי בשנה השנייה הוא חמשת אלפים מאה שלושים שקלים. זה מאה שלושים שקלים בחודש, אלף חמש מאות שִישים שקלים בשנה, בלי שאף אחד ניהל משא ומתן. בקצב של אלפַּיים עֶשְׂרים ושתיים עד חמש נקודה שלוש אחוז, זה חמשת אלפים מאתיים שִישים וחמישה שקלים לחודש, כלומר שלושת אלפים מאה שמונים שקלים בשנה. ואם היית חתום על חוזה צמוד לאורך כל ארבע השנים אלפַּיים עֶשְׂרים ושתיים עד אלפַּיים עֶשְׂרים וחמש, אותו חמשת אלפים שקלים היה מגיע לכחמשת אלפים שבע מאות ארבעים ושניים שקלים, כארבע עשרה נקודה שמונה אחוז מצטברים, בלי שהמשכיר ביקש העלאה אחת.

המנגנון עצמו פשוט אבל שווה להבין אותו לעומק, כל תשלום מחושב מחדש מול מדד הבסיס שנקוב בחוזה, בדרך כלל המדד הידוע ביום החתימה. אם החוזה שלך לא נוקב במדד בסיס מפורש, יש לך ויכוח מובנה בפנים על נקודת ההתחלה. ואם החוזה כולל, הצמדה חד כיוונית, עולה עם המדד, לא יורדת כשהוא יורד, זה סעיף נפרד שכדאי לזהות בשמו.

הצמדה למדד היא ריבית משתנה על שְכר הדירה שלך, שנקבעת בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ולא אצל המשכיר. רוב האנשים מתמקחים על המספר ולא על הנוסחה.

סעיף היציאה, אם למשכיר יש, גם לך יש

ברירת המחדל בחוזה בלי סעיף יציאה חדה, אתה חייב בדמי השכירות לכל התקופה שהתחייבת לה, גם אם עזבת אחרי חודשיים. זו לא קנס, זה פשוט מה שהתחייבת אליו.

אבל אם החוזה כן נותן זכות ביטול חד צדדית שלא עקב הפרה, נכנס סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד גימל. הוא קובע שזכות כזאת חייבת להיות הדדית, אם למשכיר יש אפשרות לבטל, גם לשוכר חייבת להיות אחת. סעיף ביטול חד צדדי לטובת המשכיר בלבד הוא לא, לא הוגן, הוא בטל, כּי סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד גימל נמצא ברשימת הסעיפים שאי אפשר להתנות עליהם לרעת השוכר.

תקופות ההתראה, המשכיר לפחות תשעים ימים, השוכר לפחות שִישים ימים. שים לב למילה, לפחות, אלה מינימומים, לא מספרים קבועים. ומכיוון שאי אפשר להתנות על הסעיף לרעתך, יוצא מזה דבר לא סימטרי, את תשעים הימים של המשכיר אי אפשר לקצר, קיצור כזה מרע את מצבך, אבל את שִישים הימים שלך כן אפשר לקצר בחוזה, כּי קיצור כזה מיטיב איתך.

וכאן הנקודה העדינה, שאנחנו מציגים ביושר כלא סגורה. הרבה חוזים תולים את זכות היציאה שלך בתנאי, בדרך כלל, בכפוף למציאת שוכר חלופי שיאושר על ידי המשכיר, בזמן שזכות הביטול של המשכיר עצמו חופשית מתנאים. סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד גימל, א, עוסק בקיומה של זכות הדדית, ולא אומר במפורש עד כמה מותר להעמיס תנאים על הזכות של צד אחד. לא מצאנו בנוסח החוק, ולא בפסיקה שהצלחנו לאמת, קביעה שמחייבת גם את התנאים להיות הדדיים. החוק כופה זכות ביטול מקבילה לשוכר, הוא לא מפרט כמה תנאים מותר לתלות בה, וזו בְדיוק הסיבה שסעיף שמטיל את חובת השוכר החלופי רק על הצד שלך שווה ויכוח לפני החתימה, לא אחריה.

הזכות שעורך הדין של המשכיר לא יקרא לה, הזכות שלך,

ועכשיו לסעיף שהוא כנראה הכלי הכי שימושי בפרק הזה, ושרוב השוכרים לא יודעים שהוא קיים.

סעיף עֶשְׂרים ושתיים לחוק השכירות והשאילה, סעיף כללי, לא חֵלק מהתיקון של אלפַּיים שבע עשרה, עוסק בהעברת השכירות. הכלל, השוכר לא יעביר את השכירות לאחר בלי הסכמת המשכיר. אבל בשכירות של מקרקעין יש חריג, והוא רחב, אם המשכיר סירב מטעמים בלתי סבירים, השוכר רשאי להעביר את השכירות בלי הסכמתו. וכשהסכמה כן ניתנת, היא חייבת להיות מראש ובכתב.

קרא את זה שוב. זה לא, אפשר לבקש. זה מנגנון שבו סירוב לא סביר לא עוצר אותך.

ועכשיו תשווה את זה למה שנאמר עליו בפומבי. בדקנו סרטון של משרד עורכי דין שמייעץ לצד המשכיר, חמישה הסעיפים הכי חשובים בחוזה שכירות דירה לטובת המשכיר, מינואר אלפַּיים עֶשְׂרים וארבע. הסעיף הראשון שהוא מלמד את המשכירים לכלול הוא בְדיוק זה, לרוב החוזים יש סעיף הוגן וחוקי, שמאפשר לשוכר שעוזב מוקדם להביא שוכר חלופי.

שים לב איך זה נוסח. הזכות מוצגת כסעיף שהמשכיר כותב, סיכון שמנהלים אותו בניסוח נכון, ולא כזכות שקיימת בחוק בין כה וכה. בשלושת סרטוני ההסבר שבדקנו, אף אחד לא אומר לצופה שהוא, השוכר, יכול להשתמש בזה יזום כשהוא צריך לצאת מחוזה. זה לא שקר, זה פשוט מי שמדבר. עורך דין של משכירים מסביר לך את הסעיף מהצד של הלקוח שלו.

מאותו סרטון, שני דברים נוספים ששווה לדעת שמלמדים את הצד השני, סעיף שמחייב אותך לאפשר למשכיר להראות את הדירה לקונים פוטנציאליים במהלך השכירות, בהתראה סבירה, ותזכורת שהחוזה שורד מכירה, כלומר הבעלים החדש נכנס בנעלי הישן.

שאלות, ענה מהזיכרון

מתי משכיר לא יכול לממש אופציה שיש לו, גם אם היא כתובה בחוזה?

מה החוק אומר על גובה שְכר הדירה בשנת האופציה, ולמה זה מפתיע?

שְכר דירה חמשת אלפים שקלים צמוד. בקצב של אלפַּיים עֶשְׂרים וחמש, כמה עולה התשלום החודשי בשנה השנייה? וכמה זה בשנה?

למה אפשר לקצר בחוזה את שִישים הימים שלך אבל לא את תשעים הימים של המשכיר?

מה בְדיוק אומר סעיף עֶשְׂרים ושתיים, א, אחד, ומה הוא מאפשר לך לעשות כשהמשכיר מסרב בלי טעם סביר?

מה אנחנו לא יודעים לגבי תנאים שנתלים בזכות היציאה שלך?

חזור לשאלות האלה בעוד שבוע, בלי לפתוח את הפרק. שאלה חמישה היא זו שכדאי שתהיה בזיכרון, היא היחידה בפרק שאתה עשוי להזדקק לה בלחץ, ביום שבו תצטרך לצאת מהר.

תעשה את זה

עכשיו, בחוזה, מצא את סעיף האופציה ובדוק אם שלושת הפרטים שם, תאריך ההודעה, המחיר או הנוסחה, ומה קורה אם פספסת. סמן את מה שחסר.

שתיים דקות, אם האופציה היא של המשכיר, בדוק אם תנאי ההארכה נקבעו מראש בחוזה. אם לא, קרא שוב את מה שסעיף עֶשְׂרים וחמש יוד בית, ב, אומר על זה.

מצא את מדד הבסיס, חפש בסעיף ההצמדה איזה מדד בְדיוק נקבע כנקודת ההתחלה. אם אין מדד בסיס מפורש, זה הפרט שכדאי להשלים לפני החתימה.

חמש דקות, עם מחשבון, קח את שְכר הדירה שלך והכפל בשתיים נקודה שש אחוז, בשלוש נקודה שתיים אחוז ובחמש נקודה שלוש אחוז בנפרד. עכשיו אתה יודע מה טווח העלות השנתית של שורת ההצמדה שלך.

בדוק הדדיות, יש בחוזה זכות ביטול חד צדדית למשכיר? חפש את המקבילה שלך. אם היא לא שם, סמן את הסעיף, וקרא מה הפרק אומר על תוקפו.

השווה את התנאים, אם זכות היציאה שלך מותנית בשוכר חלופי, בדוק אם זכות הביטול של המשכיר מותנית במשהו. הפער הזה הוא מה שכדאי להעלות לפני החתימה.

פרק שביעי. המלכודות בחוזה הסטנדרטי.

נחֵש לפני שתמשיך

בחוזה שאתה עומד לחתום עליו יש שלושה סעיפים, השוכר יישא בכל התיקונים ללא יוצא מן הכלל, השוכר בדק את הדירה ומצא אותה מתאימה לצרכיו, והשוכר יצבע את הדירה בסיום השכירות. כמה מהשלושה מחייבים אותך?

התשובה היא לא אחת מהשלוש שרוב האנשים נותנים, לא, כולם, חתמתי, ולא, אף אחד, החוק מגן עליי. הפרק הזה הוא על ההבדל בין השניים.

מלכודת ראשונה, היפוך התיקונים

הסעיף הכי שכיח בתבניות חוזה הוא זה שמעביר אליך את כל אחריות התיקונים. הנוסח משתנה, כל התיקונים ללא יוצא מן הכלל, השוכר אחראי לתחזוקת הדירה על חשבונו, כל תקלה תתוקן על ידי השוכר, אבל הכיוון תמיד אחד.

חובת התיקונים של המשכיר נמצאת בסעיף עֶשְׂרים וחמש חית, וסעיפי המשנה, ב, ו, ג, שלו מופיעים ברשימה של סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד דלת, שניים, כלומר, אפשר להתנות עליהם רק לטובת השוכר. סעיף חוזי שמעביר אליך אחריות שהחוק הטיל על המשכיר הוא בטל באותה מידה שהוא מרע את מצבך. לא בטל כולו, ולא, ניתן לתקיפה, בטל במידה הזאת.

אבל צריך לדייק כאן דבר אחד שהרבה מדריכים מדייקים בו לא נכון. מסתובבת נוסחה שאומרת, השוכר משלם על ליקוי קל עֵרך, המשכיר על כל השאר. החוק לא אומר את זה. מה שהוא עושה הוא להוציא ליקויים קלי עֵרך מחובת המשכיר, ולא להטיל אותם עליך. ההבדל מעשי, חובת התיקון של המשכיר מכסה כל מה שאינו קל עֵרך ואינו באשמתך. לדברים באמת קלי עֵרך, החוק פשוט לא מטיל את החובה על המשכיר, ולכן הם נוחתים איפה שהחוזה שלך שם אותם. מי מתקן מה בפועל, ותוך כמה זמן, הוא הנושא של החֵלק הבא בספר.

מלכודת שנייה, כפי שהיא,

השוכר ראה את הדירה, בדק אותה, ומצא אותה מתאימה לצרכיו על כל מגרעותיה, ולא תהיה לו כל טענה בעניין., זה כנראה המשפט הכי מוכר בחוזי שכירות, והוא נכתב כְּדי לסגור לך את הפה מראש.

סעיף שמונה לחוק אומר משהו אחר. הסתלקות מאחריות לאי התאמה לא תופסת כאשר המשכיר ידע או היה עליו לדעת על הליקוי, בעת כריתת החוזה או בעת מסירת הדירה, ולא גילה לך אותו. וסעיף שמונה עצמו נמצא ברשימת סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד דלת, שניים, כלומר לא ניתן להתנות עליו לרעתך.

המשמעות, הצהרת, בדקתי ומצאתי מתאים, לא מכסה את מה שהמשכיר ידע ושתק עליו. היא כן מכסה, ובגדול, את מה ששניכם יכולתם לראות ולא טרחתם. זה מסביר למה ההמלצה שחוזרת בסרטוני ההסבר היא לסייג את המשפט הזה ולא למחוק אותו, בסרטון של עורכת הדין ריבי טל ישינסקי, ההמלצה המפורשת היא להוסיף להצהרה הזאת, למעט מגרעות נסתרות שלא ניתן היה לגלותן בבדיקה סבירה.

ויש כאן וו נוסף שכמעט אף אחד לא מזכיר, החוק דורש שהחוזה עצמו יפרט את הליקויים שאינם קלי עֵרך שידועים למשכיר. כלומר החובה היא לא רק, לא לשקר, היא לכתוב אותם בפנים. חוזה שיש בו הצהרת, מצאתי מתאים, ואין בו שורה אחת של ליקוי ידוע הוא חוזה שאומר, לפרוטוקול, שאין ליקויים ידועים.

מלכודת שלישית, הצביעה בסוף

בתום תקופת השכירות יחזיר השוכר את הדירה צבועה, הוא סעיף שכל כך נפוץ עד שרבים מניחים שהוא חובה בחוק.

קראנו את החוק במלואו, כולל שתי התוספות שלו, וחיפשנו הוראת צביעה. אין כזאת. אין שום חובה סטטוטורית לצבוע דירה בעזיבה.

אבל תיזהר מהמסקנה ההפוכה, כּי היא זו שעולה לאנשים כסף, היעדר חובה בחוק לא הופך את הסעיף בחוזה לבטל. צביעה היא לא זכות שברשימת סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד דלת, היא עניין חוזי רגיל. אם חתמת על סעיף צביעה, חתמת עליו.

מה שכן שווה לדעת, המונח, בלאי סביר, שתשמע בכל דיון על הנושא ושלפיו לא ניתן לחייב אותך על שחיקה רגילה, הוא שפה של אנשי מקצוע ולא לשון החוק. הוא מופיע בהמלצות של עורכי דין, לא כמונח מוגדר בסעיף. אנחנו מדפיסים אותו כאן ברמת הביטחון הזאת בְדיוק, נוהג מקצועי רחב, לא ציטוט מהחוק.

שהחוק שותק זה לא אומר שהסעיף בטל. זה אומר שהסעיף הוא כל מה שיש.

מלכודת רביעית, סעיפי ויתור

ויתורים רחבים מראש, השוכר מוותר על כל טענה, לא תהיה לשוכר זכות קיזוז, השוכר מוותר על זכותו לפי כל דין, הם סעיף סטנדרטי בתבניות רבות. כאן צריך להפריד בין שני מסלולים שונים לגמרי, כּי הם לא באותה רמת ודאות.

המסלול הבטוח. אם הזכות שוויתרת עליה נמצאת ברשימה של סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד דלת, הוויתור בטל מכוח החוק. לא, בסיכון, לא, עלול להיפסל, לא, תלוי בשופט. החוק קובע שאי אפשר להתנות על הסעיפים האלה לרעת השוכר, ולכן ההתניה חסרת תוקף. זו הקרקע החזקה שלך, והיא לא דורשת שום דוקטרינה נוספת.

המסלול הפחות ודאי. יש בישראל חוק נפרד, חוק החוזים האחידים, שנותן לבית משפט כוח לבטל תנאים מקפחים. הרשימה שם רלוונטית להפליא, תנאי ששולל או מגביל סעד משפטי, תנאי הקובע פיצוי מוסכם בלתי סביר, ואפילו תנאי שבו הלקוח מצהיר שקרא, בדק ומצא כּי הכל מתאים.

אבל החוק הזה בועט רק על, חוזה אחיד, כהגדרתו, נוסח שנקבע מראש בידי ספק, כְּדי לשמש תנאי לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסוימים במספרם. ולכן, אם אתה שוכר מחברה, או ממשכיר שמעביר לכולם את אותה תבנית, דיני החוזים האחידים נותנים לבית המשפט כוח אמיתי לפסול סעיפים, כולל את הסעיף שבו אתה, מאשר שבדקת ומצאת את הדירה מתאימה. ממשכיר פרטי חד פעמי, המסלול הזה הרבה פחות ודאי, כּי ספק אם הוא, ספק, במובן החוק, והקרקע החזקה שלך היא רשימת הזכויות של חוק השכירות עצמו, שאי אפשר לוותר עליהן.

מלכודת חמישית, פיצוי מוסכם וחילוט

סעיף פיצוי מוסכם קובע סכום שתשלם על הפרה, בלי צורך להוכיח נזק. בסרטון של משרד עורכי הדין שמייעץ למשכירים, הסעיף הזה מוצג במפורש כעונשי, לא פיצוי על נזק, אלא הרתעה.

המבחן שהחוק מפעיל הוא בְדיוק ההפך. לפי חוק החוזים, תרופות בשל הפרת חוזה, בית המשפט רשאי להפחית פיצויים מוסכמים אם מצא שנקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה. שים לב למילה, להפחית. לא לבטל. סעיף פיצוי מנופח לא נמחק, הוא מקוצץ למידה סבירה, ורק אם הועלה.

ומה שכמעט לא מוכר, אותו חוק קובע שסכום שהותנה מראש כּי יחולט לטובת הצד הנפגע, דינו כפיצוי מוסכם. כלומר סעיף שמחלט את הפיקדון שלך כפוף לאותו כוח הפחתה שיפוטי., הפיקדון יחולט, הוא לא ביטוי קסם שמוציא את הכסף מהדיון.

מלכודת שישית, מסירת חזקה בלי פרוטוקול

הרגע שבו אתה מקבל את המפתח הוא הרגע היחיד שבו קל להוכיח באיזה מצב הדירה הייתה. חודשיים אחרי זה, כבר אי אפשר.

ותשים לב מי דואג לזה. באותו סרטון שמייעץ למשכירים, הפריט הראשון ברשימה הוא פרוטוקול מסירה מצולם, חדר אחר חדר, ביום הכניסה, כבסיס להשוואה ביום היציאה. גם בסרטון לצד השוכר יש המלצה מקבילה, לצלם את הדירה במסירה כְּדי שבלאי קיים לא יזקף לך בסוף. שני הצדדים מקבלים את אותה עצה, אבל רק אחד מהם בדרך כלל מבצע אותה, ואז הראיה היחידה בתיק היא שלו.

אין חוק שדורש פרוטוקול מסירה, זה נוהג ראייתי, לא הוראה. אבל כן יש חוק שדורש שהחוזה יפרט כל ליקוי שאינו קל עֵרך שהמשכיר כבר יודע עליו. מסירה מתועדת ומתוארכת היא איך שאתה מגן על עצמך מכל מה שהרשימה ההיא משאירה בחוץ.

ועוד שתי שורות שאסור לחתום עליהן בהיסח הדעת

סעיף עֶשְׂרים וחמש טית, ב, אוסר על המשכיר להטיל עליך שלושה דברים ספציפיים, תשלום עבור ביטוח המבנה, תשלום עבור רכישה או השבחה של מערכות או מתקנים קבועים בדירה, ודמי תיווך למתווך שפעל מטעם המשכיר. הסעיף הזה נמצא ברשימת עֶשְׂרים וחמש יוד דלת, שניים, כלומר לא ניתן להתנות עליו לרעתך.

למרות זאת, תבניות רבות עדיין מגלגלות את שלושתם לצד שלך בניסוח שגרתי שקל לדלג עליו. השורה על התיווך היא נושא הפרק הבא, ויש בה יותר ניואנס ממה שנראה.

שאלות, ענה מהזיכרון

סעיף שמטיל עליך, את כל התיקונים ללא יוצא מן הכלל, בטל כולו, בטל חלקית, או תקף? נמק.

מה החוק אומר בְדיוק על ליקוי קל עֵרך, ובמה זה שונה מהשוכר משלם על ליקויים קלי עֵרך,?

מתי הצהרת, בדקתי ומצאתי מתאים, לא מגנה על המשכיר?

יש חובה בחוק לצבוע בעזיבה? ואם לא, למה זה עדיין יכול לחייב אותך?

מהם שני מסלולי הביטול של סעיף ויתור, ולמה אחד מהם ודאי יותר מהשני?

מה בית המשפט רשאי לעשות לסעיף פיצוי מוסכם מנופח, ומה זה אומר על סעיף חילוט פיקדון?

חזור לשאלות האלה בעוד שבוע, בלי לפתוח את הפרק. שאלה חמישה היא הכי שווה לזכור, היא ההבדל בין, כדאי לנסות, לבין, זה כבר בטל.

תעשה את זה

עכשיו, עם החוזה, חפש את המילה, תיקונים, וסמן כל סעיף שמטיל אותם עליך. ליד כל אחד רשום אם הוא נוגע בחובה שברשימת סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד דלת.

שתיים דקות, חפש את הצהרת, בדק ומצא מתאים. בדוק אם יש בחוזה שורה שמפרטת ליקויים ידועים, אם אין, החוזה מצהיר בשמך שאין כאלה.

חפש, צביעה, אם הסעיף שם, קרא בְדיוק מה הוא דורש, צביעה מלאה, גוון מסוים, קבלה מקבלן. זה סעיף חוזי מחייב, לא נוהג.

חמש דקות, חפש, פיצוי מוסכם, פיצוי קבוע ומועֵרך מראש, ויחולט. רשום את הסכומים ואת ההפרות שמפעילות אותם, והשווה ביניהם.

ביום המסירה, צלם כל חדר, כולל ארונות, ברזים, מסגרות חלונות ומצב הצבע. שמור את הקבצים עם התאריך המקורי, לא צילומי מסך.

בדיקת שלוש השורות, חפש בחוזה ביטוח מבנה, השבחה של מערכות קבועות, ודמי תיווך. אם אחד מהם מוטל עליך, סמן אותו וקרא שוב מה אומר סעיף עֶשְׂרים וחמש טית, ב.

פרק שמיני. המתווך, מתי אתה לא חייב כלום.

נחֵש לפני שתמשיך

מתווך פתח לך דירה, ליווה אותך בסיור, שלח הודעות, ובסוף חתמת על החוזה, אבל מולו עצמו לא חתמת מעולם על שום נייר. אתה חייב לו דמי תיווך?

ושאלה שנייה, שנשמעת דומה ואינה, המשכיר הוא זה שהזמין את המתווך. מי משלם?

שתי השאלות האלה נשלטות בידי שני חוקים שונים לגמרי, וזו הסיבה שרוב האנשים מתבלבלים בהן.

בלי נייר חתום, אין תביעה

חוק המתווכים במקרקעין, תשנואלף תשע מאות תשעים ושש, פותח בכלל אחד שהוא כמעט חד משמעי. מתווך, לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב, שכוללת את הפרטים שקבע השר.

קרא שוב מה זה אומר. לא, כדאי שיהיה מסמך. לא, מומלץ לסכם בכתב. בלי הזמנה חתומה בכתב אין זכאות, גם אם המתווך פתח את הדלת, גם אם הוא ליווה שלושה סיורים, וגם אם בלעדיו לא היית שומע על הדירה הזאת בכלל.

וזו נקודה שכדאי להבין לעומקה, כּי היא לא מובנת מאליה בשום תחום אחר. בעולם הרגיל, מי שסיפק לך שירות שביקשת יכול לדרוש תשלום גם בלי חוזה כתוב. בתיווך במקרקעין המחוקק בחר אחרת ודרש טופס. הסיבה מעשית, העסקאות גדולות, הזיכרון של מי אמר מה סלקטיבי, וטופס חתום מסיים ויכוח לפני שהוא מתחיל.

המסקנה המעשית היחידה שנובעת מזה, אתה צריך לדעת אם חתמת. לא לזכור בעֵרך, לדעת. הזמנת תיווך יכולה להיות דף נפרד, יכולה להיות שורה בתחתית טופס פרטים, ויכולה להישלח אליך לחתימה דיגיטלית בין שאר המסמכים. אם היא קיימת, היא קיימת.

שים לב גם למה שהסעיף לא אומר, הוא לא קובע מתי צריך לחתום. הוא מתנה את הזכאות בקיומה של הזמנה חתומה, לא בכך שהיא נחתמה לפני הסיור, לפני השיחה או לפני שראית את הכתובת. טופס שנחתם בסוף התהליך הוא עדיין טופס. זו הסיבה שמתווכים מבקשים חתימה בכל שלב שבו אפשר, ולפעמים אחרי שכבר ראית את הדירה בעצמך.

ועוד פרט בנוסח, הסעיף דורש שההזמנה תכלול את הפרטים שקבע השר, כלומר קיימת רשימת שדות מחייבת שנקבעה בתקנות, ולא רק, משהו בכתב. טופס שחסרים בו פרטים מחייבים הוא שאלה נפרדת מטופס שאינו קיים כלל, ושתיהן נבחנות מול אותו סעיף.

שלושה תנאים, לא אחד

גם כשיש טופס חתום, הזכאות עדיין לא אוטומטית. סעיף ארבע עשרה, א, לחוק דורש שלושה תנאים מצטברים,

המתווך היה בעל רישיון בתוקף בעת שעסק בתיווך.

הוא מילא אחר דרישת הכתב של סעיף תשע.

הוא היה, הגורם היעיל, שהביא את הצדדים להתקשרות בהסכם המחייב.

התנאי השלישי הוא זה ששווה להכיר., הגורם היעיל, הוא לא, מי שהראה ראשון, ולא, מי שהזכיר את הכתובת. זו שאלה עובדתית, האם הפעולה של המתווך היא זו שהובילה בפועל לעסקה שנחתמה. שוכר שראה מודעה ברשת, ביקר בדירה עם מתווך שלא הצליח לסגור, ואז חזר אל המשכיר חודשיים אחר כך דרך ערוץ אחר, לא נמצא באותו מקום כמו שוכר שהמתווך תיאם, ניהל וסגר עבורו את העסקה.

מכיוון שזו שאלה עובדתית ולא מתמטית, אנחנו לא מדפיסים כאן כלל אצבע שמכריע אותה. מה שכן שווה לדעת הוא שהתנאי קיים, ושהוא נבחן בנפרד מהחתימה על הטופס. שני הדברים לא מתחלפים זה בזה, חתימה בלי גורם יעיל היא לא זכאות, וגורם יעיל בלי חתימה הוא לא זכאות. שניהם צריכים להתקיים, יחד עם הרישיון.

וזה גם מסביר למה שאלת המי הראה ראשון, חוזרת כל כך הרבה בשוק השכירות דווקא, אותה דירה מפורסמת לפעמים בו זמנית על ידי המשכיר עצמו, על ידי מתווך אחד ועל ידי מתווך שני, וכל אחד רואה את עצמו כמי שהביא את העסקה. החוק לא מכריע לפי סדר הצפייה, הוא שואל מה בפועל הוביל להתקשרות.

מטעם המשכיר, הכלל שקל להגזים בו

עכשיו לשאלה השנייה, זו של מי הזמין. כאן החוק הרלוונטי הוא לא חוק המתווכים אלא חוק השכירות והשאילה.

סעיף עֶשְׂרים וחמש טית, ב, שלושה, קובע שלא ניתן להטיל על השוכר תשלום ישיר של דמי תיווך כאשר המתווך פעל מטעם המשכיר. ההוראה הזאת נכנסה בתיקון של אלפַּיים שבע עשרה ובתוקף משבעה עשר בספטמבר אלפַּיים שבע עשרה, והיא נמצאת ברשימת הסעיפים שאי אפשר להתנות עליהם לרעת השוכר, כלומר סעיף בחוזה שמגלגל אליך את התשלום הזה לא עוזר למשכיר.

אבל שים לב לשתי מגבלות שהופכות את זה מבחוק, המשכיר משלם, למשהו מדויק יותר.

מגבלה ראשונה, זה מותנה, לא מוחלט. הכלל מדבר על מתווך שפעל מטעם המשכיר. אם אתה הזמנת מתווך משלך וחתמת לו על טופס, אתה משלם. אין בחוק כלל שאומר, דמי תיווך בשכירות משולמים תמיד בידי המשכיר. יש בו כלל שאוסר לגלגל אליך את החשבון של מי שעבד עבור הצד השני.

מגבלה שנייה, זה חי בתוך הקופסה. סעיף עֶשְׂרים וחמש טית הוא חֵלק מאותו פרק שסעיף עֶשְׂרים וחמש טית ואו תוחם, אורך החוזה, הרף החודשי, סוג הדיור. מחוץ לקופסה, ההוראה הזאת לא חלה. ובשכירות בין קרובי משפחה, האפשרות להתנות פועלת דרך אותו מנגנון של סעיף עֶשְׂרים וחמש טית ואו, ב, שפירקנו בפרק הראשון של החֵלק הזה, הפרק כן חל, וסעיף עֶשְׂרים וחמש טית ואו, ב, רק מרשה לצדדים להתנות על רשימת עֶשְׂרים וחמש יוד דלת, שניים, ושורת התיווך נמצאת בְדיוק ברשימה הזאת. כלומר בין קרובי משפחה אפשר להתנות עליה, ובכל מקרה אחר לא.

המלכודת המעשית, מתווך יכול לשווק מודעה כאילו הוא עובד עבורך, בזמן שהמשכיר הוא שהזמין אותו. ומשכיר שהזמין מתווך יכול פשוט לבקש ממך, להתחלק, בעלות בעל פה. שתי השאלות שמכריעות אינן מה נאמר בשיחה, אלא, מי הזמין אותו, ועל מה אתה חתמת.

שתי שאלות מכריעות את החשבון כולו, מי הזמין את המתווך, ועל מה אתה חתמת. כל השאר הוא שיחה.

חודש שכירות ומעמ, הוא לא מספר מהחוק

הסכום שנחשב מובן מאליו בשוק, דמי תיווך בגובה חודש שכירות אחד בתוספת מעמ, הוא נוהג, לא תעריף. לא בחוק המתווכים ולא בתקנות שלו יש שיעור, תקרה או נוסחה כלשהי לדמי תיווך.

החוק מסדיר מי חייב, מתי קמה הזכאות, ובאילו תנאי כתב, ולא כמה. כלומר הסכום הוא סעיף במשא ומתן כמו כל סעיף אחר, ולא נתון שמגיע מבחוץ.

התקנות מאלפַּיים עֶשְׂרים וארבע, והשאלון שאתה זכאי לקבל

באלפַּיים עֶשְׂרים וארבע נכנסו לתוקף תקנות המתווכים במקרקעין, אתיקה וחובות מקצועיות, תשפד אלפַּיים עֶשְׂרים וארבע, ולהערכתנו זהו החֵלק הכי פחות מוכר בכל הפרק הזה. הן מוסיפות למתווך חובות גילוי קונקרטיות, ואלה כמה מהן שנוגעות ישירות לשוכר,

להזדהות בפנייה הראשונה ולציין את מעמד הרישיון שלו, תקנה חמש.

להסביר את מהות הקשר והבלעדיות לפני החתימה על ההזמנה, תקנה שש.

לציין את המקור הרשמי שממנו נלקח מידע תכנוני שהוא מוסר, תקנה שבע גימל.

למסור ללקוח שאלון גילוי שממלא בעל הנכס, לפי התוספת השנייה לתקנות, תקנה שבע דלת.

לגלות בכתב על עמלות שהוא מקבל מצדדים שלישיים, תקנה תשע.

לציין את מספר הרישיון שלו בכל פרסום שיווקי, תקנה תשע עשרה.

עצור על השאלון. השדות שבתוספת השנייה כוללים, בין השאר, רטיבות, בנייה ללא היתר, ליקויים במערכות המים, החשמל, הביוב והגז, מעמד של, מבנה מסוכן, הליכים משפטיים תלויים ועומדים, ליקויים מהותיים ידועים אחרים, ומטרדים.

עכשיו חבר את זה לפרק הקודם. סעיף שמונה לחוק השכירות מבטל תניית, כפי שהיא, כשהמשכיר ידע או היה עליו לדעת על ליקוי ולא גילה. שאלון שממולא ונמסר לך הוא בְדיוק המסמך שהופך את, ידע, משאלה של מילה מול מילה למסמך חתום ומתוארך. משכיר שכתב, אין רטיבות, ונמצאה רטיבות שהייתה קיימת, נמצא במקום אחר לגמרי ממשכיר ששתק.

ולכן, השורה המעשית, בעסקה עם מתווך, השאלון הזה הוא לא פורמליות. הוא הראיה הכי טובה שתקבל בלי לעשות כלום, ורוב השוכרים אפילו לא יודעים שהוא אמור להגיע אליהם.

שאלות, ענה מהזיכרון

מה בְדיוק צריך להתקיים כְּדי שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך? מנה את שלושת התנאים.

למה, הראיתי לך את הדירה, לא מספיק, גם כשזה נכון עובדתית?

מה בְדיוק אומר סעיף עֶשְׂרים וחמש טית, ב, שלושה, ובמה זה שונה מבשכירות המשכיר משלם למתווך,?

שתי המגבלות שמצמצמות את הכלל הזה, מה הן?

מאיפה מגיע התעריף של, חודש שכירות ומעמ,?

מה זה שאלון הגילוי של תקנות אלפַּיים עֶשְׂרים וארבע, ולמה הוא שווה משהו גם אחרי החתימה?

חזור לשאלות האלה בעוד שלושה ימים. שאלה אחד היא היחידה בספר שאפשר להשתמש בה תוך דקה בשיחת טלפון.

תעשה את זה

עכשיו, עבור על כל מה שחתמת עליו בעסקה הזאת, כולל חתימות דיגיטליות במייל ובוואטסאפ, וברר אם יש ביניהם הזמנת תיווך בכתב. זו העובדה הראשונה שאתה צריך לדעת עליך.

אם יש טופס, קרא מה כתוב בו על הסכום, על בלעדיות ועל תוקף בזמן. אלה שלושת השדות שאנשים חותמים עליהם בלי לקרוא.

שתיים דקות, בדוק במודעה או בהתכתבות אם מופיע מספר רישיון המתווך. התקנות מאלפַּיים עֶשְׂרים וארבע מחייבות אותו להופיע בכל פרסום שיווקי.

שאל ישירות, מי הזמין אותך, אני או בעל הדירה?, זו שאלה לגיטימית לחלוטין, והתשובה עליה משנה את החשבון.

בקש את שאלון הגילוי, אם יש מתווך בעסקה, בקש את השאלון שממלא בעל הנכס לפי התוספת השנייה לתקנות אלפַּיים עֶשְׂרים וארבע, ושמור עותק מתוארך.

הצלב מול החוזה, אם בחוזה יש סעיף שמטיל עליך דמי תיווך, בדוק אם המתווך פעל מטעם המשכיר, ואם אתה בכלל בתוך תחולת הפרק לפי ארבע השאלות מפרק ארבעה.

חֵלק שלישי. לגור שם.

פרק תשיעי. מי מתקן מה.

נחֵש לפני שתמשיך

הבוילר מתקלקל ביום חמישי בערב. כמה זמן יש למשכיר לתקן אותו, יום? שלושה ימים? שלושים? ואם הוא מתעלם ממך גם אחרי שבועיים, מותר לך לקרוא בעצמך לבעל מקצוע ולשלוח לו את החשבון, או שזו, לקיחת החוק לידיים,? התשובה לשתי השאלות כתובה בחוק במפורש, ורוב השוכרים בישראל לא יודעים אותה.

שני מסלולים, לא אחד, מי גרם קובע מי מתקן

חוק השכירות והשאילה מחֵלק כל תקלה בדירה לשני מסלולים נפרדים לגמרי. אם אתה גרמת לנזק, שברת, הזנחת, השתמשת בצורה לא סבירה, אתה זה שמתקן, על חשבונך. בכל מקרה אחר, כולל בלאי רגיל ותקלות שלא קשורות אליך, המשכיר מתקן על חשבונו שלו, בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושים ימים, מהיום שקיבל דרישה ממך. ואם מדובר בפגם דחוף, והחוק מגדיר גם את זה, במילים, פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר, הזמן מתכווץ לשלושה ימים.

שים לב לניסוח, הסעיף נפתח במילים, על אף האמור בסעיף שבע. כלומר הוא דוחה את הכלל הכללי הישן של החוק ומחליף אותו לגבי דירת מגורים. אם מישהו מצטט לך, סעיף שבע, כמקור לזמני התיקון, הוא נותן לך את הכתובת הלא נכונה, הסעיף הקובע הוא עֶשְׂרים וחמש חית, ב.

ההבחנה בין שני המסלולים נשמעת פשוטה, אבל היא המקום שבו נופלים רוב הוויכוחים בפועל. ברז שנשבר כּי הוא פשוט התיישן, על המשכיר, עד שלושים יום. אותו ברז, אם נשבר כּי חיברת אליו מכונת כביסה בעצמך והברגת לא נכון, עליך. מקור התקלה לא תמיד ברור מיד, ולכן תיעוד מצב הדירה בכניסה שווה משהו, לא כְּדי, לתפוס, את המשכיר, אלא כְּדי שכשמתעורר ספק יהיה לשני הצדדים בסיס עובדתי להתווכח עליו ולא רק זיכרון.

שני שעונים, ומה חוזה יכול לעשות להם

שלושים יום ושלושה ימים הם שני שעונים שונים, ומה שמכריע ביניהם הוא לא כמה התקלה מעצבנת אותך אלא המבחן שכתוב בסעיף, האם היא מאפשרת מגורים סבירים בדירה. דוד חימום שרוף בינואר, ביוב שעולה, דלת כניסה שאי אפשר לנעול, נופלים ישירות במבחן הזה. תריס שנתקע פתוח, אריח סדוק במרפסת, מקרר שמרעיש, קשה לטעון עליהם שהם מונעים מגורים סבירים, וגם אם הם מטרידים, השעון שלהם הוא שלושים יום.

שווה לדעת את זה לפני שאתה מסתמך על מספר ששמעת. בסרטון הסבר לשוכרים, עורכת דין אומרת שמקובל לתקן תקלה דחופה, דוד בחורף, מזגן בקיץ, תוך כעֶשְׂרים וארבעה שעות. היא מציגה את זה כמקובל, וזה תיאור הוגן של נוהג בשוק, אבל זה לא המספר שהחוק מטיל. ברירת המחדל הסטטוטורית לפגם דחוף היא שלושה ימים, לא יממה.

וכאן נכנס מנגנון ששווה לך, סעיף עֶשְׂרים וחמש חית, ב, נמצא ברשימת הסעיפים שאפשר להתנות עליהם רק לטובת השוכר. כלומר חוזה שקובע עֶשְׂרים וארבע שעות לפגם דחוף הוא חוזה תקף לחלוטין, הוא מיטיב איתך. חוזה שקובע שבעה ימים לפגם דחוף, או ארבעים וחמישה יום לפגם רגיל, מרע את מצבך ולכן בטל באותה מידה שהוא מרע. השעון יכול להתקצר בהסכמה. הוא לא יכול להתארך.

התיקון בעצמך שכמעט אף אחד לא משתמש בו

אם המשכיר לא עמד בחלון הזמן, שלושים יום לתקלה רגילה, שלושה לדחופה, החוק נותן לך שתי אפשרויות, ולא רק את הזכות להמשיך לבקש,

לתקן בעצמך ולחייב את המשכיר בעלות הסבירה של התיקון.

להקטין את שְכר הדירה באופן יחסי לירידת העֵרך של הדירה לעומת מה שהוסכם בחוזה.

אתה יכול לתקן בעצמך ולשלוח למשכיר את החשבון. זה כתוב בחוק בשחור על גבי לבן, וכמעט אף שוכר לא עושה את זה, רוב האנשים פשוט ממשיכים לבקש.

יש תנאי אחד לפני שאתה מתקן בעצמך, עליך לתת למשכיר התראה סבירה מראש שאתה עומד לעשות זאת. החריג הוא תקלה דחופה באמת, שם החוק מתיר לדלג לגמרי על שלב ההתראה וההמתנה ולתקן קודם.

האפשרות השנייה, הקטנת שְכר הדירה, נשמעת נוחה יותר והיא בפועל מסובכת יותר. החוק אומר שההקטנה היא יחסית לירידת העֵרך של הדירה לעומת המוסכם, אבל הוא לא נותן נוסחה, ולא קובע איך מודדים כמה שווה חודש בלי מזגן. חיפשנו קביעה מחייבת שקובעת שיטת חישוב, בנוסח החוק ובפסיקה שיכולנו לאמת, ולא מצאנו אחת. המשמעות המעשית, מי שמקטין את שְכר הדירה קובע בעצמו את שיעור ההקטנה, ואם יגיע ויכוח, הוא זה שיצטרך להסביר איך הגיע למספר. זו הסיבה שהמסלול הראשון, חשבונית של בעל מקצוע, פשוט יותר להוכחה, הסכום כתוב עליה.

נקודה שרוב האנשים מפספסים, שעון שלושים היום מתחיל מהרגע שדרישה, הגיעה למשכיר, לא מהרגע שהתקלה קרתה. וקראנו את הסעיף, הוא לא דורש שהדרישה תהיה בכתב. זו בְדיוק הסיבה לכתוב אותה בכל זאת. אם יתעורר ויכוח על תאריכים, מי שצריך להראות מתי בְדיוק פנה הוא אתה, וזיכרון של שיחת טלפון הוא לא תאריך.

ולמה כמעט אף אחד לא מפעיל בפועל את זכות התיקון בעצמך, גם כשהיא ברורה וזמינה? כנראה כּי היא דורשת שני דברים שרוב השוכרים לא רגילים אליהם, לשלם מהכיס מראש, גם כשההחזר מעוגן בחוק, התזרים יוצא ממך קודם, ולנהל בעצמך את הוויכוח על מה נחשב, עלות סבירה. קל יותר להשאיר את שתי ההחלטות למשכיר, גם במחיר של המתנה ארוכה יותר. הזכות קיימת ופעילה, מה שחוסם אותה הוא נוחות, לא היעדר בסיס חוקי.

הרשימה שקובעת אם הדירה בכלל, ראויה למגורים,

החוק לא משאיר את המושג, דירה ראויה למגורים, מעורפל. התוספת הראשונה שלו נותנת רשימה סגורה של שישה תנאים, וכל אחד מהם לבדו מספיק כְּדי לפסול את הדירה,

אין מערכת ניקוז וביוב.

אין חשמל ותאורה.

אין אוורור ואור טבעיים, או שאין חלונות ודלתות שניתן לסגור, לרבות דלת כניסה שניתן לנעול.

אין מים ראויים לשתייה.

אין הפרדה פיזית בין חדר הרחצה והשירותים לשטח המגורים.

יש סיכון בלתי סביר לבריאות או לבטיחות.

המשמעות המעשית מפתיעה, מסירת דירה שנכשלת ברשימה הזו היא הפרת חוזה מעצם ההגדרה, לא משהו שאתה צריך להוכיח לגופו של עניין, אלא תוצאה שהחוק כבר קבע מראש. וזו גם החובה היחידה בכל הפרק שאי אפשר להתנות עליה בכלל, לשום כיוון, בשום הסכם, כל שאר הזכויות ברשימה ניתנות להתניה לטובת השוכר, וזו לא.

שים לב שהרשימה הזאת והמבחן של, פגם דחוף, הם שני דברים שונים, גם אם הם נשמעים דומים. הרשימה בתוספת הראשונה קובעת אם הדירה בכלל כשירה למגורים ברגע המסירה, היא רצפה, לא סטנדרט. מבחן הפגם הדחוף שואל שאלה אחרת, האם התקלה שקרתה עכשיו, באמצע השכירות, מונעת מגורים סבירים. אותה דלת שלא ננעלת יכולה להפעיל את שניהם, מקלחת שנוזלת לא תפעיל אף אחד מהם, ותישאר בשעון של שלושים יום.

וההגנה הזו לא תלויה בגודל הדירה, במחיר שלה או במיקום, היא חלה על כל דירת מגורים שבתחום הפרק, בלי קשר לשווי השכירות. זה גם ההסבר לאסימטריה, המחוקק בחר לא להשאיר מקום למשא ומתן על כשירות בסיסית למגורים, בזמן שכמעט כל שאר הסעיפים כן משאירים מרחב הסכמה. ההיגיון ברור, אם אפשר לוותר על דלת נעילה או על ביוב תקין תמורת שְכר דירה זול יותר, זו הנקודה שבה מיקוח חופשי הופך למרוץ לתחתית, והחוק חסם אותה מראש.

שלוש שאלות סמוכות, מי משלם על פגם, קל עֵרך, מה בעצם שווה סעיף, ראיתי ואישרתי, ומאיפה הגיעה החובה לצבוע ביציאה, הן שאלות של נוסח החוזה ולא של מנגנון התיקון, והן נדונו במלואן בפרק שבעה.

שאלות, ענה מהזיכרון

מה ההבדל בין, פגם רגיל, לפגם דחוף, מבחינת זמן התיקון, ואיזו הגדרה מדויקת קובעת אם פגם הוא דחוף?

חוזה קובע עֶשְׂרים וארבע שעות לתיקון פגם דחוף. תקף או בטל? ואם הוא קובע שבעה ימים?

אילו שתי אפשרויות יש לך אם המשכיר לא עמד בזמן שנקבע לו? מה התנאי המקדים לפני שאתה מפעיל את הראשונה, ומתי אפשר לדלג עליו?

מאיזה רגע מתחיל שעון שלושים היום, ולמה כדאי לכתוב את הדרישה למרות שהחוק לא דורש זאת?

גשר, תחשוב על מוצר אחר שקנית עם אחריות, מוצר חשמלי, רכב, האם אי פעם השתמשת בזכות לתקן בעצמך ולחייב את הספק כשהאחריות לא כובדה בזמן? למה רוב האנשים לא עושים את זה גם שם וגם בשכירות?

למה רשימת השישה של, ראויה למגורים, היא החובה היחידה בפרק שאי אפשר להתנות עליה בכלל?

חזור לשאלות האלה בעוד שבוע, בלי לפתוח את הפרק. שאלה שניים היא הכי שווה לזכור, היא ההבדל בין שעון שאפשר לקצר לשעון שאי אפשר להאריך.

תעשה את זה

פתח את החוזה שלך וחפש את סעיף התיקונים. רשום לצידו את שני המספרים שהוא נוקב בהם, לפגם רגיל ולפגם דחוף, והשווה אותם לשלושים ולשלושה.

אם החוזה מאריך אחד משני החלונות האלה מעבר למה שבחוק, סמן את הסעיף וקרא שוב מה אומר סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד דלת, שניים, על התניה לרעת השוכר.

בדוק איך החוזה שלך מגדיר, פגם קל עֵרך, ומי אחראי עליו, אם הסעיף שותק, זו נקודה לשים אליה לב.

אם יש לך תקלה פתוחה כרגע מול המשכיר, בדוק כמה זמן עבר מהרגע שביקשת ממנו לתקן, ותעד את התאריך בכתב מעכשיו, גם אם כבר ביקשת בעל פה.

קרא מחדש את ששת הפריטים של, דירה ראויה למגורים, והשווה מול הדירה שלך בפועל, לא מהזיכרון, אלא פריט פריט.

פרק עשירי. לאן הכסף מתפצל.

נחֵש לפני שתמשיך

חייל משוחרר מקבל פטור של מאה אחוז מארנונה, אבל עד מתי בְדיוק, ולמה שני מקורות שונים ברשת נותנים לך שני מספרים שונים לגמרי? ועיריית ירושלים מפרסמת ארבעה מספרים לתעריף ארנונה למטר רבוע, האם אלה ארבעה אזורים שונים בעיר, כמו שרוב האתרים כותבים, או משהו אחר לגמרי? הפרק הזה עוקב אחרי כל שקל שהשכירות שלך מתפצלת אליו אחרי החתימה על החוזה.

ארנונה, למי בכלל רשום החשבון

ארנונה יכולה לעבור חוקית לשוכר, החוק מונה במפורש, בין התשלומים שמותר להטיל עליך, מסים החלים על המחזיק בדירה, לרבות ארנונה. אבל שים לב למילה מחזיק. בפועל צריך שני דברים במקביל, שהחוזה יקבע זאת, וגם שהחשבון העירוני יהיה רשום על שמך. זה לא עניין טכני, מי שרשום כמחזיק בנכס הוא מי שהעירייה תרדוף במקרה של חוב, והוא גם היחיד שיכול בכלל להגיש בקשה להנחה. אם החשבון נשאר על שם המשכיר, אתה משלם אבל לא זכאי לשום הנחה שתלויה ברישום שלך.

הטבלה הלאומית, ואיך ירושלים בפועל שונה ממנה

את הטווח הארצי ואת התרגום שלו לשקלים בחודש כבר ראית בפרק אחד, ואין טעם לחזור עליו כאן. מה שפרק אחד לא אמר לך הוא איך הטבלה העירונית עצמה בנויה, ושם יושבת טעות שכמעט כל אתר שמסביר ארנונה עושה.

עיריית ירושלים מפרסמת תעריפים לאלפַּיים עֶשְׂרים ושש שנראים ממבט ראשון כארבעה אזורים. זו טעות, אלה לא ארבעה אזורים, אלה שלושה אזורים, א, ב, ג, וכל אחד מהם מפורט בארבע עמודות לפי סוג מבנה, דירה מעל מאה עֶשְׂרים מטר רבוע, דירה עד מאה עֶשְׂרים מטר רבוע, דירה עם שירותים חיצוניים או משותפים, ומבנה עץ או פח. כך זה נראה בפועל, בשקלים למטר רבוע בשנה, לפי התעריפים שהעירייה עצמה מפרסמת לשנת אלפַּיים עֶשְׂרים ושש, אזור א, מאה עֶשְׂרים ותשע נקודה תשע אחת, מאה שבע נקודה שש חמש, שבעים וחמש נקודה שבע, ארבעים ושש נקודה שלוש חמש. אזור ב, מאה שמונה עשרה נקודה אפס ארבע, שמונים ושש נקודה שלוש ארבע, חמישים ושש נקודה שתיים שמונה, ארבעים ושש נקודה שלוש חמש. אזור ג, תשעים ואחת נקודה אפס שבע, שִישים וארבע נקודה שתיים שלוש, ארבעים ושש נקודה שלוש חמש, ארבעים ושש נקודה שלוש חמש. פרק אחד השתמש רק בעמודה השנייה, עד מאה עֶשְׂרים מטר רבוע, כּי זו העמודה שדירת שוכר טיפוסית נופלת בה, אבל אם הדירה שלך גדולה ממאה עֶשְׂרים מטר רבוע, או שהשירותים בה משותפים, אתה בעמודה אחרת לגמרי, וההפרש בין העמודות גדול מההפרש בין האזורים.

ועוד כלל שלא נמצא בשום עמודה, דירות שחויבו לראשונה החל מאחד בינואר אלפַּיים עֶשְׂרים מחויבות לפי השורה הגבוהה ביותר בעיר כולה, בלי קשר לאזור שבו הן נמצאות. בניין חדש באזור הזול לא בהכרח משלם לפי האזור הזול.

הכלל המעשי מכל זה, מצא את העמודה שלך בטבלה של הרשות שלך, לא רק את האזור. וזכור שמפת האזורים עצמה ניתנת לשינוי, מועצת העיר ירושלים החליטה ביוני אלפַּיים עֶשְׂרים וחמש, תחת הכותרת, העלאה חריגה בארנונה לשנת אלפַּיים עֶשְׂרים ושש, לבטל את אזור ד, למגורים ולסווג מחדש כל נכס שהיה בו לתוך אזור ג. ד, היה האזור הזול, ולכן זו העלאה. לצידה נקבעה גם העלאה גורפת של אחת נקודה שש שתיים שש אחוז לכלל הארנונה לשנת אלפַּיים עֶשְׂרים ושש. ומה שלא נמצא באף מסמך עירוני שקראנו, טענות שמסתובבות על, קפיצות של שבעים אחוז, בין שכנים ועל, החזרים במהלך אלפַּיים עֶשְׂרים ושש. הן לא מודפסות כאן כמספר, כּי לא מצאנו להן מקור עירוני.

ההנחות, מי באמת זכאי, לא מה שחושבים שזכאי

שני מיתוסים נפוצים כדאי לפרק. הראשון, חייל משוחרר מקבל מאה אחוז הנחה, ואחרי זה יורד לשבעים אחוז. זה שגוי. תקנות ההסדרים במשק המדינה, הנחה מארנונה, תשנג אלף תשע מאות תשעים ושלוש, קובעות זכאות אחת רציפה של מאה אחוז, שנמשכת כל עוד הוא חייל וגם, עד תום ארבעה חודשים מיום שחרורו. אין שלב שני של שבעים אחוז, וזו זכאות מחייבת, הלשון היא, זכאי, לא, רשאית לקבוע. מספר השבעים אחוז ששזור לפעמים בטבלאות מקורו כנראה בתקנה אחרת לגמרי באותן תקנות, שעוסקת בוועדת הנחות למקרי מצוקה ומגבילה אותה לשבעים אחוז. זה לא סעיף חיילים.

המיתוס השני, יש הנחת סטודנטים בארנונה. קראנו את התקנות מקצה לקצה, המילה, סטודנט, לא מופיעה בהן בכלל. אין קטגוריה כזאת שאפשר להיכנס אליה. שתי הדרכים היחידות הן מבחן ההכנסה הכללי, שפתוח לכל אחד, וּועדת ההנחות למקרי מצוקה, ואף אחת מהן לא מופעלת על ידי תעודת סטודנט.

ולגבי מבחן ההכנסה עצמו, שם יש שלוש דיוקים ששווים כסף. ראשית, התקרה של תשעים אחוז הנחה קיימת, אבל היא רלוונטית רק למשקי בית של שבע נפשות ומעלה, משקי בית של עד שש נפשות מוגבלים לשמונים אחוז כתקרה. שנית, אין סף הכנסה יחיד שמעליו אתה, בחוץ, ומתחתיו, בפנים, זו טבלה דו ממדית, גודל משק בית מול רמת הכנסה חודשית. בקצה שלה, למשל, תקרת ההכנסה לרובד ההנחה הגבוה עומדת על אחד עשר אלף שבע מאות עֶשְׂרים ושניים שקלים לחודש למשק בית של שבע נפשות ועל שלושה עשר אלף חמש מאות שישה שקלים לשמונה. שלישית, והכי חשוב, התקנה נפתחת במילים, מועצה רשאית לקבוע הנחה. אלה תקרות שרשות מקומית רשאית לאמץ, לא זכויות אוטומטיות שקיימות בכל עיר בישראל. שווה לבדוק את הרשות שלך ספציפית ולא להניח שמה שנכון בעיר אחת נכון בכולן.

ועד בית, מי משלם על השוטף, ומי על ההשקעה

ההפרדה שהחוק קובע היא בין שני סוגי הוצאה, לא בין, גדול, לקטן. תשלומים שוטפים לוועד הבית, ניקיון, תחזוקת מעלית, חשמל בשטחים משותפים, גינון, הם הוצאה שמותר להטיל על השוכר. לעומת זאת, כל דבר שהוא רכישה או השבחה של מערכת או מתקן קבועים, איטום גג, צביעת חזית, מערכת אינטרקום חדשה, החלפת צנרת אחרי נזק, אסור לחייב עליו את השוכר. סעיף עֶשְׂרים וחמש טית הוא הסעיף הקובע כאן, ובו לבד די, ההיגיון שמאחוריו הוא שהשבחה של הרכוש המשותף היא הוצאה של בעל הדירה, לא של מי שגר בה החודש.

ההבדל הוא לא, כמה זה עולה, ההבדל הוא בין תחזוקה שוטפת שהדירה צורכת כל חודש, לבין השקעה שמשביחה את הנכס לטווח ארוך. הראשונה שלך. השנייה של המשכיר.

להעביר את החשמל על השם שלך

הטופס הרשמי של חברת החשמל להחלפת שם לקוח בנכס דורש שני דברים במקביל, חתימת הלקוח היוצא וגם חתימת הלקוח הנכנס, בצירוף מספר המונה וקריאת המונה בפועל. הפרט השימושי שרוב האנשים לא שמים לב אליו, אותו טופס דורש גם לצרף את חוזה השכירות עצמו, כלומר החוזה שלך הוא חֵלק ממארז המסמכים להעברה, לא רק ראיה שאתה שומר בצד.

ונקודה שכדאי לדייק בה, ההעברה אינה חינם, בניגוד למה שנפוץ לחשוב. הטופס עצמו מציין פעמיים שההחלפה כרוכה בתשלום. את הסכום המדויק לא הצלחנו למצוא בשום מקום מפורסם, לא בטופס, לא בתעריפי רשות החשמל השוטפים, ולכן הוא לא מודפס כאן. המסקנה המעשית, תעשה את ההעברה ביום הראשון שאתה נכנס לדירה, כּי עד שהיא לא הושלמה החשבון עדיין רשום על שם מישהו אחר, ותצפה לחיוב כלשהו, גם בלי מספר מראש.

שלוש שכבות ביטוח שרוב השוכרים מערבבים

יש שלוש שכבות ביטוח נפרדות סביב דירה שכורה, ורוב האנשים חושבים שמדובר במוצר אחד,

מבנה, מכסה את השלד, הצנרת והקבוע בדירה. זה ביטוח של המשכיר, והחוק אוסר עליו במפורש להטיל את עלותו עליך. אם זה מופיע כשורת חיוב בחוזה שלך, זה סעיף שסותר את החוק.

תכולה, הרהיטים, המכשירים והחפצים האישיים שלך. זה תמיד באחריותך ובבחירתך, אין חובה חוקית לרכוש אותו, אבל בלעדיו שום דבר שלך לא מבוטח.

צד ג, אחריות כלפי שכנים וצדדים שלישיים, שקיימת כהרחבה נפרדת. לא מצאנו מקור רשמי שקובע שההרחבה הזאת כלולה תמיד בכל פוליסת תכולה, ולכן הדרך הנכונה לבדוק היא לשאול את המבטח שלך במפורש על הפוליסה הספציפית שלך, לא להניח.

ואם אתה משווה מחירים, שווה לדעת שיש לזה כלי רשמי ולא רק אתרי השוואה מסחריים, רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון מפעילה מחשבון השוואת מחירים משלה לביטוחי דירה, בשלושה מסלולים, מבנה, תכולה, ומבנה ותכולה יחד, מול הפוליסה התקנית. את המחיר עצמו אנחנו לא מדפיסים כאן, כּי הוא תלוי לגמרי בנתונים שאתה מזין.

מלכודת נזקי הצנרת

כשצנרת נשברת מבלאי רגיל, לא באשמתך, התיקון עצמו הוא באחריות המשכיר לפי אותם סעיפי תיקונים שראית בפרק הקודם. אבל יש כאן פער שרוב האנשים לא רואים עד שהוא כבר קרה, פוליסת המבנה של המשכיר כתובה סביב הבניין, לא סביב הרהיטים והמכשירים שלך. אם צינור מתפוצץ ומרטיב את הספה או המחשב, זה מה שביטוח תכולה משלך אמור לכסות, לא ביטוח המבנה שלו.

יש גם צד משפטי, עם סייג משמעותי, אם אתה מגלה נזילה ומעכב את הדיווח עליה, אתה עלול לאבד את הזכות להסתמך על הפגם כלפי המשכיר, אבל רק במידה שהעיכוב באמת הזיק לו, וכלל לא אם הוא ידע או היה עליו לדעת על הבעיה מלכתחילה. במילים אחרות, דיווח מהיר תמיד מגן עליך, אבל עיכוב לא, מבטל, אוטומטית את זכותך.

ומה עם חשבון המים שמזנק בגלל נזילה נסתרת? הצינור עצמו הוא באחריות התיקון של המשכיר, וזו נקודת הפתיחה של השיחה על ההפרש בחשבון. אבל חיפשנו כלל שקובע שההפרש הזה נופל עליו אוטומטית ולא מצאנו אחד, זה נושא להעלות מולו, לא זכות אוטומטית.

פיקדון הגז שאף אחד לא זוכר לבקש בחזרה

התקנת ציוד גז כרוכה בפיקדון מוסדר, שהסכומים שלו קבועים בצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים, קביעת רמת פיקוח ומחירים מרביים לפיקדון בעד ציוד גז, תשעואלפיים חמש עשרה. התוספת הראשונה של הצו עודכנה לאחרונה בשניים בנובמבר אלפַּיים עֶשְׂרים וחמש, וכל הסכומים בה הם לפני מעמ, מונה גז, חמישים ותשעה שקלים ושבעים וארבע אגורות. וסת לצרכן בודד, חמישה עשר שקלים וחמישים ושלוש אגורות, או תשעה שקלים וחמישים ושש אגורות אם הוא משותף. מאגר גז פחמימני מעובה במכלים מיטלטלים, שבעים ושמונה שקלים ושמונים ושש אגורות. מכל מיטלטל של שנים עשר קילוגרם, שבעים שקלים וחמישים אגורות. מכל של ארבעים ושמונה קילוגרם, מאה חמישים ושמונה שקלים ותשעים ושתיים אגורות. הצו עצמו קובע שהטבלה מתעדכנת כשמדד המחירים זז בשלושה אחוז ומעלה, ולכל היותר כל חצי שנה, כך שהמספרים האלה, כמו כל מספר אחר בפרק, יכולים כבר להיות מעודכנים ברגע שאתה קורא.

העובדה השימושית ביותר כאן נמצאת בצו עצמו, הפיקדון ניתן להחזר לפי התעריף המעודכן ביותר בזמן ההחזרה, לא לפי מה ששילמת ביום ההתקנה. כמעט אף שוכר לא זוכר לבקש אותו בחזרה כשהוא עוזב.

שאלות, ענה מהזיכרון

מה ההבדל בין, מועצה רשאית לקבוע הנחה, לבין, אתה זכאי להנחה, ולמה ההבדל הזה משנה כשאתה בודק את זכאותך בעירייה שלך?

עד מתי בְדיוק נמשכת הזכאות של חייל למאה אחוז הנחה בארנונה, ומאיפה כנראה הגיע המספר שבעים אחוז שמסתובב לצידה?

איזה עיקרון קובע אם הוצאת ועד בית נופלת על השוכר או על המשכיר, שוטף מול הוני, או, קטן מול גדול,? תן דוגמה לכל אחד.

בטבלת הארנונה של ירושלים, מה מייצגות ארבע העמודות, ומה מייצגות שלוש השורות?

גשר, תחשוב על שירות אחר עם, פיקדון, חדר כושר, מים מינרליים, אופניים חשמליים, האם אי פעם שכחת לבקש אותו בחזרה? מה גרם לך לשכוח?

למה ביטוח המבנה של המשכיר לא מכסה את הספה שלך גם כשהצנרת שהזיקה לה היא בבירור באחריותו לתיקון?

חזור לשאלות האלה בעוד שבוע, בלי לפתוח את הפרק. שאלה אחד היא הכי שווה לזכור, היא ההבדל בין הנחה שמגיעה לך לבין הנחה שעיר מסוימת בחרה לתת.

תעשה את זה

בדוק באתר העירייה שלך, לא ירושלים דווקא, את טבלת תעריפי הארנונה לשנה הנוכחית, ומצא את האזור ואת העמודה שחלים על הדירה שלך.

אם החוזה שלך מטיל עליך ארנונה, בדוק אם החשבון בפועל רשום על שמך אצל הרשות המקומית, לא רק בחוזה.

אם אתה חושב שאתה בטווח של הנחה, קרא באתר הרשות שלך אילו הנחות היא בפועל אימצה, לפני שאתה מניח שהתקרה הארצית חלה עליך.

אתר את סעיף הביטוח בחוזה שלך ובדוק, האם יש שם חיוב על ביטוח מבנה? האם יש לך בכלל ביטוח תכולה פעיל?

אם עברת דירה לאחרונה, ודא שהעברת החשמל הושלמה משני הצדדים, ושמור את אישור ההעברה עם קריאת המונה.

אם התקנת ציוד גז ושילמת פיקדון, סמן לעצמך תזכורת לבקש אותו בחזרה ביום שאתה מנתק את הציוד.

פרק אחד עשר. כשזה משתבש.

נחֵש לפני שתמשיך

משכיר מחליף את המנעול כּי לא שילמת בזמן, זה חוקי? ואם הוא הגיש נגדך תביעת פינוי לפני חודשיים ואתה עדיין גר בדירה, זה אומר שהתביעה תקועה, או שזה הקצב שהתקנות עצמן מתכננות? שתי התשובות מפתיעות, ומהכיוון ההפוך ממה שרוב האנשים מניחים.

מתי המשכיר בכלל רשאי להיכנס

הכלל הכללי בחוק, לא ייחודי לדירות מגורים, אבל חל עליהן, הוא שעליך לאפשר למשכיר להיכנס לבדיקה או לתיקון, אבל רק בהתראה סבירה מראש ותוך מזעור ההפרעה. זה נשמע מובן מאליו. מה שרוב השוכרים לא שמים לב אליו הוא דווקא ההיפך, קראנו את החוק וחיפשנו זכות נפרדת ומוגדרת להראות את הדירה, לרוכשים או לשוכרים פוטנציאליים לקראת סוף החוזה, אין כזאת. משכיר שעורך סיורים חוזרים ונשנים נשען בְדיוק על אותה זכות כניסה כללית, לא על משהו חזק יותר.

אבל כאן צריך לדייק במשהו שעובד לכיוון השני, ושכדאי לדעת לפני שנשענים על סעיף שבע עשרה, הוא לא נמצא ברשימת הסעיפים שאי אפשר להתנות עליהם לרעת השוכר, והחוק אף אומר במפורש שהצדדים רשאים לקבוע תנאים אחרים. כלומר סעיף בחוזה שמרחיב את זכות הכניסה של המשכיר, תדירות, שעות, הצגה לרוכשים, הוא סעיף תקף. זה אחד המקומות המעטים בחֵלק הזה של הספר שבהם החוזה באמת גובר על ברירת המחדל שבחוק, ולכן זה סעיף לקרוא ולא להניח שהוא סטנדרטי. ומצד שני, אם החוזה שלך שותק בנושא הצגת הדירה, ברירת המחדל היא ההתראה הסבירה, ויש לך יותר כוח מיקוח על תדירות ושעות ממה שרוב האנשים חושבים.

המשמעות בשטח, אם המשכיר מבקש להיכנס בלי שום התראה מוקדמת, רק לרגע, לבדוק משהו קטן, זו לא בקשה שברירת המחדל בחוק תומכת בה, גם אם המניע תמים לגמרי. החריג היחיד הוא חירום אמיתי, שריפה, הצפה, סכנה מיידית לדירה. הכלל הזה קיים בְדיוק בשביל הרגעים שבהם קשה לזכור אותו, כשמישהו כבר עומד בפתח ומצפה שתסכים מיד.

העלאת שְכר דירה באמצע החוזה

העלאה חד צדדית באמצע תקופת השכירות פשוט לא תקפה. שְכר הדירה הוא תנאי בחוזה, החוק אפילו מחייב לפרט אותו ואת תנאי התשלום בחוזה עצמו, ותנאי בחוזה לא משתנה חד צדדית, אלא אם החוזה עצמו כולל מנגנון הצמדה שהוסכם מראש. וכפי שראית בפרק שישה, ההצמדה עצמה היא מנהג שוק ולא דרישה של החוק, חיפשנו הוראה שמחייבת לכלול אותה, ואין. אם החוזה שלך לא כולל סעיף הצמדה, אין ברירת מחדל חוקית שמפעילה אותה בעצמה.

ומה קורה אם המשכיר בכל זאת דורש העלאה בלי בסיס חוזי, ואתה משלם כְּדי לא לריב? כאן מסתובבת אמירה ששווה לדייק, אין בחוק כלל שאומר שתשלום הופך את הדרישה למחייבת, ולא מצאנו קביעה כזאת בפסיקה שיכולנו לאמת. אבל גם אין שום דבר בתיעוד שאומר שהתנגדת, וזה ההבדל האמיתי. תשלום של הסכום המקורי בהעברה בנקאית, עם הערה כתובה, לפי הסכום החוזי המקורי, בהתנגדות לדרישת ההעלאה מיום כך וכך, משאיר תאריך מדויק בלי שיחה טעונה. אותו כסף יוצא מהחשבון בשני המקרים, רק אחד מהם משאיר עקבות אם הוויכוח יגיע רחוק יותר.

הדרך היחידה לפנות דייר, וכמה זמן היא באמת לוקחת

יש לזה נתיב חוקי אחד ויחיד, צו של בית משפט, שמבוצע דרך ההוצאה לפועל. אין קיצור דרך. החלפת מנעול, ניתוק חשמל או מים כאמצעי לחץ, או הוצאת חפצים מהדירה, אלה לא, עוקפים תהליך. הם חושפים את המשכיר לתביעה אזרחית, ולפי מה שנעשה בפועל גם לחשיפה פלילית. את ההיקף המדויק של החשיפה הפלילית לא בדקנו מול דיני העונשין עצמם, ולכן אנחנו לא מדפיסים כאן עבירה בשמה, אבל התמונה המעשית ברורה, זה סיכון שהמשכיר לוקח על עצמו, לא קיצור דרך שהוא מרוויח.

יש למשכיר דרך חוקית אחת בלבד להוציא אותך מהדירה, צו בית משפט, דרך ההוצאה לפועל. כל דרך אחרת היא לא קיצור, היא סיכון משפטי שהוא לוקח, לא אתה.

יש מסלול מזורז ייעודי לתביעות פינוי, אבל, מזורז, מתייחס לצורת הדיון, לא לתוצאה. התקנה קובעת שהתביעה במסלול הזה, לא תכיל סעדים נוספים, כלומר שום דרישה כספית, לא חוב שכירות ולא נזקים, לא יכולה לרכוב עליה. היא הולכת בתביעה נפרדת, שאותה המשכיר רשאי להגיש, בלא צורך בקבלת רשות מבית המשפט. הדיון עצמו אמור להסתיים ביום אחד, ואם נדרשים ימי דיון נוספים הם לא יכולים להיות רחוקים יותר מארבעה עשר יום זה מזה.

וכאן מתגלה הפער שכדאי להכיר. מסתובבת הערכה, נפוצה מאוד, בעיקר בפי אנשי מקצוע, של שלושים עד שִישים יום מהגשה ועד פסק דין. ההערכה הזאת לא מתיישבת עם התקנות עצמן. לוח הזמנים המינימלי, לפי לשון התקנות בלבד, הוא, שלושים יום להגשת כתב הגנה, דיון לא יאוחר משלושים יום מכתב ההגנה האחרון, ופסק דין תוך ארבעה עשר יום מתום הדיון. זה כבר כשבעים וארבעה יום של שעון פרוצדורלי, לפני זמן ההמצאה של כתבי בית הדין, ולפני שהאכיפה בכלל מתחילה. הבטחת, פינוי מהיר, היא לא ציטוט מהתקנות, היא סותרת אותן.

ועילה חוקית אחת לפינוי היא פשוטה וברורה, הודעה מראש של תשעים יום שמפעילה סעיף ביטול ללא אשמה שקיים בחוזה, אותו סעיף שתפגוש שוב בפרק הבא, על יציאה מהחוזה.

הפיקדון חוזר אליך, התהליך והשעון

למשכיר יש שִישים יום להחזיר לך את הערובה, מהרגע שקיבל את הדירה בחזרה או מהרגע שחובות השוכר נפרעו, לפי המאוחר מבין השניים. שים לב שחובת ההחזרה הזאת מדברת על, ערובה, בכלל, ולא רק על אותן ערובות שעולות לך כסף ושהתקרה בפרק חמישה חלה עליהן. גם שטר חוב חוזר.

אם המשכיר רוצה לחלט חֵלק מהערובה נגד חוב נטען, החוק מחייב אותו להודיע לך זמן סביר מראש ולתת לך הזדמנות לתקן את המצב בתוך זמן סביר. החוק לא נוקב במספר ימים. אם ראית איפשהו, לפחות ארבעה עשר יום מראש, זה לא מהחוק. מה שכן נובע מזה מעשית, מהרגע שקיבלת הודעה כזאת, תגובה בכתב היא מה שמתחיל את השעון מהצד שלך, כּי, זמן סביר, נמדד בדיעבד מול מה שקרה.

וחילוט מותר רק על ארבע עילות, שכירות שלא שולמה, ליקוי שהשוכר אחראי לתקנו ולא תיקן, תשלומים שוטפים החלים על השוכר שלא שולמו, ואי פינוי הדירה במועד. חיפשנו עילה חמישית ואין. הרשימה סגורה, לא לדוגמה, משכיר שמנסה לחלט בגלל, שחיקה כללית, של הדירה, או בגלל מריבה שלא נופלת באף אחת מארבע העילות, פשוט לא פועל לפי החוק, גם אם הכסף פיזית אצלו. החזקה בכסף היא לא בעלות עליו.

תביעות קטנות, המספרים האמיתיים, לא ההערכה

אם הוויכוח על הפיקדון לא נסגר, זו התביעה הכספית הנפרדת שהמסלול המזורז לא נושא. תקרת תביעה קטנה עומדת על שלושים ותשעה אלף תשע מאות שקלים, נכון לאחד בינואר אלפַּיים עֶשְׂרים ושש, ומתעדכנת מדי שנה. אגרת הפתיחה היא אחד אחוז מסכום התביעה, במינימום חמישים שקלים.

ולגבי כמה זמן זה לוקח, כאן יש נתון רשמי, ולא הערכה. הרשות השופטת מדווחת בדוח השנתי שלה שנפתחו ארבעים אלף שש מאות עֶשְׂרים ושישה תביעות קטנות באלפַּיים עֶשְׂרים וארבע ונסגרו שלושים ושישה אלף ארבע מאות חמישים, ושמשך החיים הממוצע של תיק כזה הוא חמש נקודה שבע חודשים. שני הצדדים של הנתון שווים משהו, המערכת בעֵרך עומדת בקצב שהיא מקבלת, ובכל זאת התיק הממוצע נמדד בחודשים. ההשלכה המעשית ברורה, תביעה קטנה על מחלוקת פיקדון היא מסלול אמיתי וזול יחסית, אבל, מהיר, הוא לא התיאור הנכון לו. מי שמתאכזב ממנו בדרך כלל לא נתקל במערכת שבורה, אלא הגיע אליה עם ציפייה שאף מסמך רשמי לא הבטיח.

שאלות, ענה מהזיכרון

מה ההבדל בין המסלול המזורז לפינוי לבין תביעה כספית נגד שוכר, ולמה הם לא יכולים לרכוב על אותה תביעה?

לפי לוח הזמנים המינימלי בתקנות, לא ההערכה המקובלת, מהם שלושת השלבים שמצטברים לשבעים וארבעה יום, ומה עוד לא נכלל בהם?

סעיף שבע עשרה קובע ברירת מחדל לכניסת המשכיר. למה דווקא כאן שווה לקרוא את החוזה, ולא להסתמך על החוק?

מה בְדיוק אומר החוק על ההתראה שלפני חילוט ערובה, ומאיפה לא הגיע המספר, ארבעה עשר יום,?

גשר, תאר מצב אחר, לא שכירות, שבו קיבלת הבטחה לתהליך מהיר שהתבררה כלא ריאלית מול הכללים הרשמיים של אותו תהליך, מה יצר את הפער?

למה תשלום בהתנגדות כתובה שונה מתשלום שקט, גם אם בשני המקרים הכסף יצא?

חזור לשאלות האלה בעוד שבוע, בלי לפתוח את הפרק. שאלה ארבעה היא הכי שווה לזכור, היא ההבדל בין מספר שכתוב בחוק לבין מספר שמישהו הוסיף לו.

תעשה את זה

קרא את סעיף הכניסה והצגת הדירה בחוזה שלך ובדוק אם הוא קובע תנאים שונים מהתראה סבירה ומזעור הפרעה, ואם כן, אילו.

אם קיבלת דרישת העלאת שכירות באמצע החוזה, חפש בחוזה סעיף הצמדה מפורש שמסביר אותה, לפני שאתה מניח שהיא תקפה.

חשב מה שִישים יום מיום פינוי הדירה שלך אומר בתאריך קלנדרי, וסמן אותו, כְּדי שתדע מתי בְדיוק השעון של החזרת הערובה נגמר.

אם קיבלת אי פעם התראה על חילוט ערובה, בדוק אם היא נתנה לך הזדמנות אמיתית לתקן, ותעד את התגובה שלך בכתב.

חפש בחוזה שלך את העילות שבהן המשכיר רשאי לממש ערובה, והשווה אותן לארבע שבסעיף עֶשְׂרים וחמש יוד, ג. כל עילה חמישית היא סעיף שכדאי לסמן.

בדוק באתר הרשות השופטת מה תקרת התביעה הקטנה העדכנית ומה האגרה, לפני שאתה מסתמך על מספר שקראת במקום אחר.

פרק שנים עשר. לצאת נכון.

נחֵש לפני שתמשיך

אתה מחדש חוזה בדירה שאתה כבר גר בה, וחבר שלך עובֵר עכשיו לדירה חדשה באותה שכונה. מי מהשניים, בממוצע ולפי נתונים רשמיים, ישלם יותר על אותו סוג דירה? ההפרש הזה הוא הכלי הכי חזק שיש לך במשא ומתן על חידוש, וכמעט אף אחד לא מביא אותו לשולחן.

אופציה, מי צריך להודיע למי, ומתי

אם המשכיר הוא זה שמחזיק באופציית ההארכה, החוק מחייב אותו להודיע לך על מימושה לא יאוחר מתשעים יום לפני תום החוזה. אם האופציה בידך, אתה צריך להודיע לא יאוחר משִישים יום לפני תום החוזה. ויש כאן תנאי מוקדם שרוב האנשים לא בודקים, אופציה שבידי המשכיר ניתנת למימוש רק אם החוזה כבר קבע מראש את תנאי תקופת ההארכה. אופציה של משכיר עם תנאי הארכה ריקים או לא מוגדרים היא, למעשה, בלתי ניתנת למימוש. שווה לבדוק את זה בחוזה שלך במפורש, כּי זו הנקודה שבה עמימות שנראית נוחה למשכיר עובדת נגדו בדיעבד.

נקודה שנייה, קראנו את החוק וחיפשנו תקרה על גובה ההעלאה שמותר לקבוע לשנת האופציה. אין סעיף כזה. זה עניין חוזי לגמרי, מה שאומר שהרגע לנהל משא ומתן על מחיר שנת האופציה הוא בחתימה על החוזה המקורי, לא כשהאופציה כבר על השולחן.

שתי הנקודות האלה יחד מסבירות למה אופציה שלא מגדירה מראש גם את המחיר וגם את התנאים היא לא הרבה יותר מהצהרת כוונות. שוכר שחתם על, אופציה להארכה, בלי שמחיר שנת ההארכה מופיע במפורש עלול לגלות בעוד שנה שהאופציה קיימת על הנייר, אבל המחיר שמוצע לו גבוה משמעותית ממה שציפה, וזה בתוך המסגרת החוקית לחלוטין, כּי שום סעיף לא הגביל אותו.

לסיים בלי אשמה, סעיף עֶשְׂרים וחמש יוד גימל

לצד האופציה יש מנגנון נפרד, סעיף ביטול ללא אשמה. אם החוזה נותן זכות כזאת למשכיר, החוק מחייב שתהיה זכות מקבילה גם לשוכר. תקופות ההתראה הן תשעים יום מצד המשכיר ושִישים יום מצדך, ושניהם נאמרים בלשון, לפחות, כלומר מינימומים, לא מספרים קבועים. ומכיוון שאי אפשר להתנות על הסעיף לרעת השוכר, יוצאת מזה אסימטריה, את תשעים הימים של המשכיר אי אפשר לקצר בחוזה, כּי קיצור כזה מרע את מצבך, ואת שִישים הימים שלך כן אפשר לקצר, כּי קיצור כזה מיטיב איתך. אם אתה רואה בחוזה סעיף שמקצר את זמן ההודעה של המשכיר, זו תניה שסותרת את החוק.

שני המנגנונים, אופציה וביטול ללא אשמה, מתערבבים לפעמים בראש, אבל הם משרתים מטרות הפוכות. אופציה ממשיכה את החוזה מעבר לתקופה המקורית. ביטול ללא אשמה מסיים אותו לפני הזמן, בלי שאף צד צריך להוכיח הפרה. חוזה יכול לכלול את שניהם, אף אחד מהם, או רק אחד, ושוכר שרוצה גמישות אמיתית לשני הכיוונים צריך לוודא ששניהם נמצאים שם בפועל, לא להניח שאחד מהם, מכסה, גם את המצב השני.

המנוף שרוב השוכרים לא מכירים

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת, לצד המדד, נתון קבוע שיש לו משמעות עצומה למי שעומד לפני חידוש, שְכר הדירה של שוכרים שחידשו חוזה עלה בשתיים נקודה שש אחוז, בעוד ששְכר הדירה של שוכרים חדשים, דירות שהתחלף בהן שוכר, עלה בשש נקודה שש אחוז באותה תקופה. זה אותו פרסום שראית בפרק שניים. והכיוון לא חדש, בפרסום על נתוני ינואר אלפַּיים עֶשְׂרים ושש, הפער היה שתיים נקודה שש אחוז מול שישה אחוז, כלומר הוא לא הצטמצם, הוא התרחב לארבע נקודות אחוז שלמות.

חידוש חוזה עלה, בממוצע ארצי, שתיים נקודה שש אחוז בשנה. כניסה לשוק כשוכר חדש עלתה שש נקודה שש אחוז. זה לא עניין של מזל, זה נתון שהלמס מפרסם לצד כל מדד, וכל שוכר יכול להביא אותו למשא ומתן.

וצריך להסתייג ביושר, אלה ממוצעים ארציים שנגזרים מסקר שְכר הדירה של הלמס, מדגם רחב של שוכרים, לא הבטחה למספר שהדירה הספציפית שלך תעלה או תרד. אבל הכיוון עצמו, שחידוש עולה פחות מכניסה חדשה, חוזר על עצמו בפרסום אחרי פרסום. אם מוצעת לך העלאה גבוהה משמעותית משתיים נקודה שש אחוז, שלושה אחוז בחידוש, יש לך עכשיו מספר רשמי ומתוארך להצביע עליו, לא רק תחושת בטן.

למה בכלל קיים הפער? כאן אנחנו כבר לא מצטטים, אנחנו מסבירים, וההסבר הוא שלנו ולא נתון שהלמס מפרסם. עלות התחלופה מנקודת המבט של המשכיר היא אמיתית, חודש ריק אפשרי, שיפוץ קל בין דיירים, ולפעמים עמלת תיווך. שוכר שנשאר חוסך את כל זה. וזו הזווית שכדאי להביא בעצמך למשא ומתן, אתה לא מבקש טובה, אתה מצביע על עלות שהמשכיר היה סופג אילו עזבת.

לצאת מחוזה שותפים, שלושה מסלולים שונים לגמרי

כשמישהו רוצה לצאת מחוזה שכירות משותף באמצע התקופה, יש שלושה מסלולים משפטיים שונים, וקל לבלבל ביניהם,

הסבה, השוכר המקורי יוצא לגמרי מהחוזה, והשוכר החדש נכנס למקומו בְדיוק, מול המשכיר ישירות. דורשת את הסכמתו.

שכירות משנה, סאבלט, השוכר המקורי נשאר אחראי כלפי המשכיר, ומשכיר בעצמו לצד שלישי באחריותו שלו.

ביטול בהסכמה, שני הצדדים מסכימים לסיים את החוזה כולו לפני הזמן, בלי מנגנון תחלופה בכלל.

סעיף עֶשְׂרים ושתיים לחוק נותן לך כאן כלי חזק יותר משרוב האנשים חושבים. הכלל הוא שהשוכר לא יעביר את השכירות בלי הסכמת המשכיר, אבל בשכירות של מקרקעין, אם המשכיר סירב מטעמים בלתי סבירים, השוכר רשאי להעביר את השכירות גם בלי הסכמתו. זו לא זכות, לבקש ולקוות, זה מנגנון עקיפה שהחוק בנה במפורש. ויש תנאי צורה שכדאי להכיר, הסכמה, כשהיא כן ניתנת, חייבת להיות מראש ובכתב.

ומה נחשב, סירוב בלתי סביר,? כאן אנחנו עוצרים ביושר. חיפשנו פסיקה מאומתת שמשרטטת את הגבול, ולא מצאנו אחת שיכולנו לאמת, מדריכים מקצועיים מצטטים בהקשר הזה פסק דין אחד, אבל בדיקה של מספר התיק עצמו החזירה תיק בעל נושא, מועד ובית משפט אחרים לגמרי. לכן אנחנו לא מדפיסים כאן פסיקה, ואנחנו לא מבטיחים לך מה בית משפט יגיד. מה שכן מודפס הוא לשון החוק, והיא לבדה מעבירה את השאלה ממישור ההסכמה למישור הסבירות.

נקודת דיוק אחת נוספת, ההגנה על שוכר משנה מול המשכיר הראשי לא יושבת בסעיף עֶשְׂרים ושתיים כמו שנהוג לצטט, הכתובת הנכונה היא סעיף עֶשְׂרים וחמש טית ואו, ג. אם מישהו מפנה אותך לסעיף עֶשְׂרים ושתיים, ג, בדקנו את הנוסח, ואין סעיף כזה בכלל.

והנקודה החשובה כאן, שכמעט אף מדריך לא כותב מהצד של השוכר, הרבה שוכרים מניחים שהמשכיר סירב, אז אני תקוע עד הסוף. זו לא ההנחה שהנוסח מוליד. אם יש שוכר חלופי אמיתי, מישהו שיכול לעמוד בתשלומים ואין סיבה עניינית לדחות אותו, השאלה הנכונה היא לא, האם הוא הסכים, אלא, האם הסירוב שלו סביר בנסיבות, וזו שאלה שהחוק עצמו מזמין אותך לשאול.

ביחד ולחוד, מה זה אומר כשאחד השותפים בורח

נקודה שמפתיעה הרבה שותפים לדירה, ביחד ולחוד, הוא לא כלל שהחוק כופה על חוזי שכירות משותפים. קראנו את כל הפרק של שכירות למגורים וחיפשנו משטר ייעודי לשותפים לדירה, אין כזה. זה כולו עניין של ניסוח חוזי. אם החוזה שלך כולל את הביטוי, המשמעות המעשית היא שהמשכיר יכול לדרוש את מלוא הסכום, לא רק את החֵלק שלך, מכל אחד מהשותפים בנפרד, ולהשאיר את ההתחשבנות הפנימית ביניכם לביניכם בלבד.

ומכיוון שזה עניין חוזי ולא חוק, זה גם בר מיקוח, אפשר לבקש הגבלת אחריות אישית, או חוזים נפרדים לכל שותף. זו שיחה שצריכה לקרות לפני החתימה, לא אחרי ששותף כבר עזב והדרישה כבר על השולחן. חוזים נפרדים פותרים גם בעיה מעשית נוספת, כל שותף יכול לצאת בנפרד בלי שהיציאה שלו פותחת מחדש את החוזה של כל השאר, מה שכן קורה כשיש חוזה אחד משותף לכולם.

שאלות, ענה מהזיכרון

מה התנאי המוקדם שהופך אופציית הארכה בידי המשכיר לניתנת למימוש, ומה קורה אם הוא חסר בחוזה?

למה אפשר לקצר בחוזה את שִישים הימים שלך אבל לא את תשעים הימים של המשכיר?

מה בְדיוק אומר סעיף עֶשְׂרים ושתיים, א, אחד, ומה הוא מאפשר כשהמשכיר מסרב בלי טעם סביר?

מה ההבדל בין הסבה, שכירות משנה וביטול בהסכמה, ומי נשאר אחראי כלפי המשכיר בכל אחד מהם?

גשר, אם היית צריך לצאת מחוזה שכירות משותף מחר בגלל שינוי לא צפוי, עבודה, זוגיות, כסף, איזה משלושת המסלולים היה מתאים למצב שלך, ולמה?

מה אנחנו לא יודעים לגבי הגבול של, סירוב בלתי סביר,?

חזור לשאלות האלה בעוד שבוע, בלי לפתוח את הפרק. שאלה שלושה היא הכי שווה לזכור, היא היחידה בפרק שאתה עשוי להזדקק לה בלחץ, ביום שבו תצטרך לצאת מהר.

תעשה את זה

פתח את החוזה שלך ובדוק אם סעיף האופציה קובע מראש את תנאי שנת ההארכה, מחיר, משך, לא רק את קיום האופציה עצמה.

אם החוזה שלך כולל סעיף ביטול ללא אשמה, בדוק שיש בו זכות מקבילה לשני הצדדים, וקרא כמה ימי התראה נקבעו לכל צד.

לפני חידוש חוזה, חפש את הודעת המדד העדכנית של הלמס ואת שיעורי החידוש מול השוכרים החדשים שבה, והבא את שני המספרים אתך.

חפש בחוזה את סעיף העברת השכירות, ובדוק אם הוא מתנה אותה בתנאים שמעבר להסכמה, ומה קורה בו אם הסירוב לא מנומק.

אם אתה בחוזה שותפים, בדוק אם מופיע הביטוי, ביחד ולחוד, ואם כן, דבר עם השותפים על מה קורה אם מישהו עוזב באמצע.

ולסיום, הדף שפותח את הספר בגרסת הטקסט. לפני שמתחילים.

הספר הזה מסביר איך שכירות דירה בישראל עובדת בפועל, מה קורה לכסף שלך בחודש הראשון, איך שוק החיפוש בנוי, ואיך מזהים כשמשהו לא בסדר. הוא לא מספר לך אם לחתום על חוזה מסוים, ולא אם לתבוע מישהו.

זה ספר לימוד. זה לא ייעוץ משפטי. אף משפט כאן לא נועד להגיד לך אם לחתום, לסרב לחתום, לתבוע, או להימנע מתביעה. יש לזה סיבה פשוטה, החלטות כאלה תלויות בפרטים המדויקים של המקרה שלך, מה כתוב בחוזה הספציפי שלך, מה קרה בפועל, מה אתה מוכן להסתכן בו, ואף ספר לא יכול לדעת את זה מראש. מי שצריך החלטה על מקרה קונקרטי צריך עורך דין, לא פרק בספר.

מה שהספר כן עושה, מסביר מנגנונים, מצטט מקורות רשמיים, החוק עצמו, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, רשות המסים, משרד הפנים, ורשויות נוספות, ומסמן בְדיוק מתי כל מספר נבדק. מספרים כאלה, תעריפים, אחוזים, תקרות, משתנים כל הזמן, ולפעמים משתנים באמצע שנה. לכן לכל מספר יש תאריך צמוד נכון לתאריך מסוים, והנספח השני בסוף הספר מרכז את כל המספרים שמתיישנים במקום אחד, כְּדי שתדע בְדיוק מה כדאי לבדוק שוב לפני שאתה סומך עליו במאה אחוז. ולצד המקורות תפגוש לאורך הספר עוד שם אחד, בסוגריים מרובעים כמו כל שאר הייחוסים, שכבת אימות המספרים. זה לא גוף ולא אתר, זה השם שהספר נותן לעבודת הבדיקה של עצמו. בודק שלא היה בצוות המחקר לקח כל טענה בספר שיש בה מספר או שנה וחזר איתה אל המקור הראשוני, וכשמופיע הייחוס הזה פירושו, את המשפט הזה אף מקור חיצוני לא אומר בשבילנו, הוא תוצאה של הבדיקה שלנו, ואנחנו חותמים עליו בשמנו. הוא מופיע בארבעה מצבים, כשהספר קובע שאין משהו, אין הוראת צביעה בחוק, אין הודעת עדכון שפורסמה, אין מונח כזה בנוסח, כּי היעדר אי אפשר לצטט, רק לבדוק, כשמספר הוא חישוב שלנו מנתונים רשמיים ולא מספר שמישהו רשמי פרסם, כשמספר שמסתובב ברשת נבדק מול המקור, נמצא שגוי, ומה שמודפס הוא התיקון, וכשמונח או נוהג נבדק ונמצא שהוא שפה של אנשי מקצוע ולא לשון החוק. הרשימה המלאה, עם ההסבר למה השכבה הזאת אינה נספרת כמקור בקיר המקורות, נמצאת בנספח א. בכל מקום שבו הקביעה היא שלנו ולא של מקור חיצוני, היא מסומנת ככזאת, ולא נתלית ברשות שלא אמרה אותה.

בסוף כל פרק יש בלוק, תעשה את זה, שים לב לניסוח, הפעולות שם הן תמיד לבדוק, לקרוא, לוודא משהו שכבר קיים אצלך, החוזה שלך, הטופס שהמתווך הראה לך, נסח הטאבו של הדירה שאתה שוקל, אף פעם לא, תסרב לחתום, או, תגיש תביעה. אם אחרי שתבין את המנגנון תרצה להחליט משהו בפועל בעניין משפטי, זה הזמן לדבר עם עורך דין שרואה את כל התמונה שלך, לא רק את הפרק שקראת.

עכשיו, כשזה ברור, בוא נתחיל.

זה סוף הספר. המקורות המלאים לכל מספר שנאמר כאן מודפסים בגרסת הטקסט באתר כרך, לצד נספח המספרים, שמרכז את כל המספרים שמתיישנים במקום אחד, עם התאריך שבו כל אחד מהם נבדק.